2019下半年房地产如何走？这10个信号告诉你房价！

　　2019年上半年已过，回首楼市状况，可谓惊心动魄。从3、4月份的“小阳春”，到5、6月份的持续收紧，如过山般荡气回肠。国家通过多种手段调控房产市场经济，各级政府纷纷响应，各家房企千姿百态，购房者蠢蠢欲动……这也许是近几年颇为复杂的一段时间。

　　那下半年又会呈现什么样的情景呢?楼市调控何去何从?房价还会涨吗?我们该买房了吗?一连串的问题，萦绕心头，中国人对房子的关注度似乎达到了新高。

　　房地产调控不动摇，房住不炒的定位不变

　　中国房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本定位不会出现动摇。楼市调控措施，不是虚张声势的“花架子”，而是促进房地产市场健康发展、帮助实体经济不断壮大、提升民众生活质量与获得感的真功夫。

　　房地产与中国经济发展速度、模式、结构息息相关，房地产行业的过快增长或者下跌都是都是中国经济的崩溃，所以一定要稳。这关乎民生。不能完全放归于市场，还需政策的强硬调控。

　　因城施策甚至一城一策将在下半年发挥重要作用

　　房地产市场区域性较强，在“房住不炒”的大前提下，各地根据具体情况因城施策也在中央允许的范畴之内。在上半年，一二线热点城市、三四线发展城市的市场环境各有不同，市场预期和反应也有差异，因此，各个城市在限贷、限售、限价上表现出不同态度和手段。

　　在下半年，多个城市宣布将“一城一策”，这已成为各地施政的主要方向。河南省住建厅副厅长张达曾表示，2019年，河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。

　　楼市稳定大局已定，房价不会大涨大跌

　　“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，调控成为上半年楼市的关键词。6月单月，全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。

　　从时间维度看，4月中旬成为调控密度的关键转折点，之前“小阳春”昙花一现，之后房价预警，融资收紧;从空间维度看，地方楼市冷热不均，调控政策亦松紧各异。从政策类型来看，调控已不只针对房价，地价、融资、限售、限购、公积金、户籍等政策组合拳渐成趋势。

　　对地方执行力的监管和问责提到相当高的位置

　　4月，住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。不过由于没有点名，有的城市很自觉，比如丹东，在房价预警发布不久，率先加码楼市调控。

　　5月，住建部再发房价预警，这次变成了公开点名，佛山、苏州、大连、南宁4个城市。给出的原因是：近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。这也是我们看到，苏州加码限售新政、南宁整治房地产乱象的原因。

　　6月，社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告称，在强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，对热点城市房价上涨的调控政策或加码。

　　2019上半年连续3个月预警提示，决策层调控房地产决心已定，房价仍是不能碰的红线。大基调已定，就等大家一鼓作气的执行了，政策已经变得越来越精准，哪个城市涨幅指数高，或许就该被“谈话”了。

　　地方开始摆脱对房地产的依赖

　　房地产依赖度，反映一个地方经济中房地产的贡献度。房地产行业的确对经济起到很大的支撑作用，但是如果一个地方太过依赖房地产投资，也是非常危险的。不仅会制造泡沫，还会冲击实体经济。一般来说，房地产依赖度保持在10%以内较为合理。

　　但目前内地31个省市中有24个省市房地产依赖度超过10%，房地产就像鸦片，虽然能让经济一时兴奋，长此以往反而会阻滞、损害经济发展。现在很多地方开始摆脱对房地产的依赖，重点发展旅游业、高科技产业等，同时，对房地产开发的房子进行结构性优化。

　　一线和热点二线城市稳定回调

　　对于各个城市的调控，不会一刀切，会因时、因地、因人制宜，这也跟市场预期有关。一、二线有更好的发展机会，属人口流入城市，对房子的需求自然多，现在还处于卖房市场。首套房贷利率下调，释放更多购房用户，他们会有更多可能性买到属于自己的房子。

　　大城市的房价浮动，容易对地市的市场有导向作用，国家一直盯的紧，相对会保持稳定。

　　多数三四线城市或现房价下跌或有价无市

　　根据中科院公布的5月份全国房价数据：5月份全国三四线城市平均房价环比上个月仅仅上涨了0.011%，涨幅比上个月缩小了0.052%。上涨速度不到一二线城市的5分之一。

　　对于大部分偏远三四线城市来说，市场调节(楼市调控)已经山穷水尽，这些城市缺少的不是调节方案，而是缺乏市场响应。偏远三四线城市的购房需求已经大大的透支，已经是无法支撑得起现在高房价，再怎么刺激调控也无济于事。

　　偏远三四线城市的开发商现在是食不果腹生存处境堪忧，房企能做的就是要么打消耗战坚持不降价，要么降价卖房。在买方市场情况下明显后者可能性更大。

　　房贷利率将保持稳中略降态势

　　根据融360数据， 2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6BP，半年连降后，利率已经为2018年以来最低水平。央行的数据则显示，今年前5月新增个人中长期贷款(主要是按揭贷款)2.26万亿，相比去年同期多增2276亿，但相比房地产市场火爆的2017年同期要低。整体来看，今年银行按揭贷款投放相对平稳，目前额度仍充足。利率方面，目前房贷利率处于相对低位，后续房贷利率将保持平稳甚至有下跌的可能。

　　房贷利率的涨幅跟房地产市场表现、资金面松紧以及货币政策操作有直接关系，由于“一城一策”的实施，接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳，甚至会有少部分热门城市回弹。

　　地产融资可能适度收紧，中小房企大洗牌开始

　　近两个月，住建部连续发布预警提示，热点城市政策收紧的迅速反应，预示着下半年的房地产市场仍以稳为常态。从监管角度来说，一方面监管层要从融资端对房企进行抑制，另一方面，热点城市地方政府也要收紧调控政策为土地市场降温。后续房企融资会略有阶段性收紧。

　　同策研究院数据显示，5月份，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月份下降52.07%，创下2019年以来的历史新低位。这也显示了房企对市场的消极反应。

　　市场和保障两条腿走路，解决所有人住房问题

　　调控的目的是什么?一方面是优化创新中国经济发展的模式，预防可能会出现的问题;另一方面是是解决所有人的住房问题。改善市场环境，坚决打击投机取巧，“房子是用来住的”，这不是投机者豪取房地产暴力的金融产品，要让房子真正回归居住属性。

　　采用多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，确保人人都有住房的权利和尊严。房子从本质上属于民生问题，当我们不会房子忧愁焦虑，市场才会形成正循环。房地产市场良好发展，房地产相关的产业正向循环，整个经济结构更加谐和。

　　对于房地产的认知，仁者见仁智者见智。但，作为一个支撑中国经济发展的重要行业之一，被受关注，不仅关乎国家的层面，更与民生息息相关，有人穷其一生为一套房子努力奋斗，有人利用房子牟取暴利。水能载舟亦能覆舟，房子如水般重要，房产市场稳了，中国老百姓的心就稳了，也许市场环境就良性了。