扬州房价最近几年为什么这么高？

如何解释扬州房价高并且上涨，研究有几种解释：

一是从需求的角度，中国改革开放以来快速工业化、城镇化，形成了人类历史上的人口迁移，并且由于地理条件、权力分布等限制，人口集中于少数城市，这就导致了大量需求与有限地理空间之间的冲突。由此可以解释，为什么房价高的城市只是少数大城市。

二是从供给的角度，房价上涨的直接原因是土地成本的快速上涨，而地价上涨则与土地垄断、招拍挂制度有关，地方政府人为造成土地，使供给与需求错配。

三是从资产配置的角度，2009年以来货币信贷宽松推升居民资产保值增值的需求，同时在经济下行压力下，其他投资渠道效果不佳，居民只能选择房地产，并且通过加杠杆的方式，推高住房资产价格。

以上三个角度都可以在一定程度上解释高房价，但也都无法解释全部的疑问，比如为什么房价收入比长期偏高，为什么租售比系统性偏低，为什么房价越高的城市杠杆率却不是越高?

我们观察到，房价的快速上涨伴随着市场交易量的大幅扩张，如北京二手房月度成交量超过2万套，房价就会出现大幅上涨。交易量为何快速扩张，则成为解开房价的钥匙。

我们认为，今天房地产市场是新房、二手房和租赁三个市场高度联通的体系，市场运行本质上是有房、无房两大群体在三个市场间的流通。从全流通的视角看，市场表现取决于需求在一定时间内以什么样的节奏释放、进入什么样的市场。我们以北京为例，运用全流通理论揭开房价之谜。

与新房一次性交易不同，二手房市场交易通常会触发连环交易，使最终交易总量高于初始购房需求。比如100个购房者，如果其中50个选择二手房市场，会触发50个存量业主换房(假定一户一套房)，这50个换房业主中若有25个进入二手房市场，又会激发另外25个业主换房。如此下去，触发的交易会越来越多，此即存量市场的交易乘数效应。假定选择二手房的比例为50%，连环单的链条长度为3单，则交易乘数为1.75。选择二手房的比例越高，换房比例越大，连环交易链条越长，则交易乘数越大，市场越容易繁荣，房价越容易快速上涨。

为什么房价总是易涨难跌?

“卖一买一“的换房需求是主力需求。

“卖一买一”的换房需求是市场的主力需求，决定了市场起伏的幅度。换房需求越多，价格上涨的韧性越大。

第一，换房的购买力主要来自于资产而非现金流。对于有房换房群体而言，由于手中持有的房子不断升值，购房是“资产置换”行为，购买力不在于他们的收入现金流，而在于他们的资产，这导致以收入衡量购买力方式失效。

第二，换房群体对杠杆依赖度不高。有房群体通过换房实现改善，资金压力较小。购房面积越大、总价越高，贷款使用比例和贷款强度越低，对房贷政策调整不敏感。这就解释了为什么高房价与杠杆不直接对应。

第三，换房行为决定了房价易涨难跌。在换房交易占主的市场中，市场上的供应者和需求者具有同一性，需求变动与供给变动同步同向变动，不会对市场供需结构产生影响。如市场低迷时，换房群体只会延迟购房需求，但并不会大幅降价换房。这是北京房价“长涨短跌”的原因。

那么，换房人群是怎么“上车”的?

换房比例高是住房制度转型的结果

北京高换房占比有其历史源由。从上世纪九十年代中期开始，全国探索住房制度改革，核心是将国家兴建的公房出售给个人，以弥补住房投资资金缺口。公房出售对象一般为中高收入人群，以财政补贴的方式低价出售，相当于将过去累积的公共财富转移给私人。到2008年，北京近90%的公房已经出售给私人，形成了相当高的住房自有率。

1998年全面房改后，经济适用房以较低的价格向市场出售，购房者大多为中高收入人群。1999年，已售公房和经济适用房允许上市交易，使财政补贴通过市场价格的方式确定下来。

2008年以来，在通胀压力和金融杠杆支持下，前期以低价获得公房及经适房的家庭陆续进入改善换房阶段，将原有公房或经适房卖掉后购买面积更大、品质更好的新房。2006-2016再上市的经适房及公房在二手房成交量中的比重达32.3%。