对话2019扬州：明年扬州房地产调控总体仍从严从紧

“2019年经济不轻松但不悲观，基建投资会出现小幅反弹，消费增长稳中趋缓。2019年GDP增速目标大概在6.3%-6.5%间。”被誉为“经济最佳预言家”的连平最近谈了他对于2019年经济走势的看法，中性中略带稳健。

除了经济，他也关心房地产，今年年初，他预测市场投资增速或许能实现5%的正增长，截至2018年11月份房地产开发投资名义增长9%。时至年底，对于2019年的扬州房地产行业，他预计调控政策总体仍会从严从紧，不会大幅度放松。不过，一些房地产行政管制手段在某些地区会有所松动。

连平同时表示，2019年，银行业也需要关注部分领域的潜在风险，一是，在未来房地产市场政策定位不会出现明显变化的背景下，对于前期依靠高杠杆和复杂融资方式实现快速发展的房地产企业以及抗风险能力相对较弱的中小型房企，潜在风险压力上升的问题须重点关注。二是，地方政府隐性债务存在一定隐患。由于这类债务的举债方式复杂多样，在新的政府债务管理体制下，部分债务还款来源和担保措施均显不足。

“随着房地产市场景气程度下降，地方政府与土地相关的收入增长出现放缓趋势，未来财政实力较为薄弱的政府融资平台将面临一定潜在风险。此外，2019年信用债违约可能引起的风险传导、小微企业信用风险都值得警惕。”

近日，在《2019年中国商业银行运行展望》报告发布会上，中国房地产报记者采访了交通银行首席经济学家连平。

楼市调控总体不会更紧

中国房地产报：2018年个人按揭贷方面的整体感觉是，额度比较紧，放款也比较慢，这背后的主要原因是什么?2019年这种情况会改善吗?在具体的如首付比例、贷款利率上是否会有一些下调。

连平：目前，银行在按揭贷款上的配置水平已经不低了，且从长期看，适当控制按揭贷比例的进一步上升，可能是商业银行尤其是一部分放款较快的银行需要加以关注的。

从短期看，按揭贷款在银行信贷结构中有“调节器”作用，当向实体经济投向非常有限的情况下，比如说像2018年为什么按揭贷款较多，一方面与按揭贷款需求旺盛有关，另一方面与银行在其他方面资产投向有较多限制有关，比如基础设施建设投资过去是银行信贷投向中的一个重点，但2018年投放比例很小，背后有种种政策限制。这样，银行就更多地选择了投向按揭贷款。

按照这个观点来判断，2019年情况可能会发生明显的改变。投向基建领域的贷款会明显增加，因为这方面的政策正在逐步改变，当然还有一些相对的制约和瓶颈，国务院会议好几次都在着力打通中间环节，推动银行信贷继续流通到基础设施中去，2019年会有明显的改善。

伴随国家重点项目的投入、高新技术工业制造业的投入、战略性产业的投入，再加上基础设施建设的投入力度都会比2018年加大，所以2019年按揭贷款在银行贷款额度中所占的比重不会增大，而是会有所缩小。但这不等于说2019年老百姓买房贷不到款，但是相对来说按揭贷款最终需求的落地不会像2018年落地快。

2019年银行投向其他更为重要的领域的贷款需求会增加，投向按揭贷款的比例则下降，同时按揭贷款最后拿到手的过程会稍微长一些，这是明年的大概态势。

中国房地产报：今年政府层面多次提到防控金融风险，其中房地产泡沫化风险是一大重点，同时，经济又面临较大的下行压力，两难下，您预计明年房地产调控政策会有什么变化?

连平：从两个层面来看，一是房地产调控政策已几乎出尽，二是扬州房地产长效机制也在推进，这种调控局面在2019年将难有大的改变。但是随着经济面临较大下行压力，我认为房地产行政管控的一些手段在某些地区会有所松动，总体来说楼市调控不会更紧，稍有松动的可能性大一些。

2019年会进一步向“宽信贷”政策过渡

中国房地产报：根据国家统计局数据，今年前三季度GDP同比增长6.7%，分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，经济增长出现下行趋势。业内预测四季度GDP实际增速会低于6.5%，在这种情况下，明年GDP增长目标是否会下调?

连平：分指标来看，2019年固定资产投资会保持平稳，但在固定资产投资构成部分，2018年房地产投资增速为9%，2019年恐怕会下降，原因是房地产成交额、拿地数据等都在往下走，2019年房地产开发投资增速会降到5%-8%;制造业投资增速相对会平稳;基建投资增速目前处在一个低水平，2019年会有明显反弹。综合来看，固定资产投资在明年会保持平稳或稍有回升。

从消费来看，房地产消费、汽车消费不同程度走弱，目前没有更多强有力市场因素支撑消费增长，现在只是靠政府一些相关政策，如减税、降费、提高工资收入水平等，一系列政策的推动只是将其下降程度放缓而已。

出口贸易明年仍有较大不确定性。影响出口贸易的还有汇率因素及全球经济情况，明年出口总体增速回落的可能性较大。

综上判断，2019年GDP增速目标大概在6.3%-6.5%间。未来两年要达成所制定的战略目标，GDP只需保持6.3%以上就可以，不会出现太大偏差。

中国房地产报：这种情况下，2019年财政货币政策是否会有松动的可能?您预计明年会降准几次?

连平：明年，整体货币政策主基调不会改变，就是稳健，会是稳健偏松，即货币政策会朝着偏松的方向而不是收紧的方向走，流动性合理充裕，市场利率水平趋于下降。财政政策方面会继续宽松。

在降准方面，预计2019年可能会有2-3次的定向降准，这将进一步增加银行可用资金，改善市场流动性。

中国房地产报：您对于2019年美联储加息节奏怎么看?人民币贬值压力会有所改善吗?

连平：2019年美联储加息节奏和力度应该会比2018年低一些，因为货币政策的正常化在美国可能已经接近尾声，就是说它的利率水平已基本达到所谓正常化水平或者说接近这个水平的最低层次。预计明年美联储加息最多两次。美国经济明年的表现应该不会像今年这么好，因此总体来看明年我国资本流出压力和汇率贬值压力会明显小于今年。

今年人民币贬值压力最大的时候达到11%贬值幅度，这种状况可能是最困难也是最后一个阶段，接下来各方面因素出现转圜后，明年环境会稍稍有所改善，甚至于人民币汇率还会出现一些恢复性反弹。但人民币也不具备出现趋势性比如一年或者一年左右较大幅度升值的可能性，在一个阶段出现区间波动的可能性大一些。