What??? 房价要降了???

根据国家统计局统计：2018年8月份70个大中城市中有69个城市房价在上涨，然而刚到9月末，房地产市场突然就变天了。

What???

房价要降了???

接下来为你分析分析~~

九月的楼市怎么了?

1、万科主席郁亮不看好市场

万科董事局主席郁亮发表长篇讲话，万科接下来的首要任务是“活下来”。昔日“宇宙第一房企”如此悲观，看来地产商的日子都不好过。

2、业主因房价下跌维权

2018年9月份，合肥等地又出现了因房价下跌，业主围堵售楼处事件。这可是房价暴跌前的“六大征兆”之一。这从一定程度上说明，房价是真要降了或者说已经降了，要不然业主也不会这般耍无赖的。

3、土地流拍或价格降低

2018年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。也有部分土地拍出来的价格远低于原本的价格。

4、房地产商的促销行为增加

之前就传出恒大发动全员卖房，现在又有泰禾集团合肥院子项目直接降价4000元/平米促销，各种新开楼盘相继推出促销活动。

5、房地产政策持续收紧

不管是中央还是个地方政府，还在继续为楼市调控政策“打补丁”，仍然看不到一点放松的迹象。

市场反应初解释

1、土地流拍或降价怎么说?

近期的土地市场的确不太乐观，有人说甚至说土地市场凉了，这又是怎么说呢?

土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

正常情况下来说，土地价格占房价的比重很高，地价降了，在现在的市场环境中，开放商要想继续生存，大概率会促销降房价。

如果直接降价会导致 " 维权 "，所以在市场下行期，开发商大多会推出变相的价格策略。

2、楼盘促销

2018年8 月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部 8.9 折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需 5%。中粮也于9月末启动全国范围内的 " 购房节 "，对近万套房源推出优惠折扣，涉及 16 个城市 66 个项目。

在北京市场，万科、城建等房企都推出了价格策略。珠三角、厦门等区域的新房项目，近期也有不同程度的价格优惠措施推出。虽然官方的房价数据仍然显示出很好的涨势，但从市场一线来看，调整的端倪似乎已经出现。

3、业主维权这事怎么说?

纵观我国房地产发展史，业主因降价而维权的现象时有发生，且这种现象大多出现在市场下行之时。在这之前，万科、保利、龙湖等大型房企的售楼处，都曾遭遇过 " 围攻 "。

业主维权的主要原因还是因为房价的下降，使部分投资房产的业主直接造成了资产的贬值。要是因为不可抗因素那也就算了，业主也只能“哑巴吃黄连”。可当这种资产贬值是开发商人为直接造成的时候，业主也势必会“群起而攻之”。

4、促销就代表着降价吗?

很多时候的促销并不是在原来售卖物品不变的情况下降低价格，有一部分是通过“降配”来实现成本的减少，因此可以以更少的价格去出售。从总价上来看，是“降价”了。

(所谓的" 降配 " 是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失。)

在 " 降配 " 的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高带装修价格等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。初次开盘的项目则可以选择低开(低价开盘)，或价格优惠策略等。近期的价格优惠策略，大多发生在初次开盘的项目中。

因此，促销不一定是真正意义上的“降价”，更有可能是减少以前附加的东西以此来降低价格。

5、始终坚挺的市场需求

在我国房地产市场，需求从来都不是平稳释放的。受调控政策、买涨心态等影响，市场需求通常表现出集中释放，然后又集中收缩的现象。而供给端的反应往往滞后于需求端。因此，当市场需求出现收缩时，很多项目就不得不对价格策略做出调整。

在这个过程中，" 限价令 " 的影响不可忽视。有时候，被限价的项目并不在你那个区域，但一旦别的区域价格被限，市场的整体预期就变了，你再按照原来的价格卖，就卖不出去了。

2018年以来，楼市调控政策不断深化，除 " 限价令 " 外，限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的退潮，也在影响三四线城市的购买力。在很多城市，市场预期发生了明显变化。

听一下大佬们怎么说?

1、保利地产研究院

面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

2、中国社科院的邹琳华

此次降价主要是因为荣盛等环京开发商为了维持资金链不断裂而选择大幅降价，这表明掌握定价权的当地几大开发企业寄语厚望的调控放松幻想破灭，只能接受现实继续降价。

3、易居研究院院长杨红旭

九、十月份就是市场衰落的拐点。大房企新盘打折现象增多，这就是市场明显降温的迹象和信号。预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。

4、中原地产张大伟

对于四季度的楼市，房价下行苗头已经出现。下一阶段，楼市冲高回落现象逐渐增多，房价调整开始出现从点到区域，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

房地产市场究竟会怎么变?

1、一二线城市

随着楼市调控的继续深入，价格调整有可能会继续蔓延。项目价格下降会带来更多的观望情绪，一些资金状况紧张的房企，会将旗下项目加入降价行列。到 10 月份，类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。

大面积降价潮的风险似乎不高。这是因为：在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。

部分调控尚不严厉的二线城市，更是存在房价上涨动力。

2、三四线城市

随着调控政策的下沉，一些前期房价上涨过快的三四线城市，情况不容乐观。

三四线城市因为房价上涨过快、而客户流量却萎缩过猛，所以未来极有可能出现价格回调。

在很多省份，低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市，简言之，县城房价接近或超过省会城市。这种情况本来就是不正常的。

例子：

2018年 9 月浙江义乌市二手房均价 21519 元 /m2，同比上涨 17.25%，环比也在上涨，这一价格已经高于很多中西部的省会城市。与此同时，河北多地房价高于石家庄市;江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。

三四线城市的市场容量本身就不大，并在此前的周期中释放殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规模和购买力都会受到影响，出现价格下调也就不意外。

所以说，房价真的会跌吗?

1、一二线城市的房价下调空间不大，仍存在上涨的动力。

2、三四线由于需求和购买力问题，价格将有可能出现下调

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