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资产跑不赢通货膨胀就是空谈,那么我们来谈谈房子吧!前两天(9月3日),易居房地产研究院发布了《2018年8月40城土地市场报告》。
该报告显示,8月份,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价为4472元/平方米,同比去年下跌了17.7%,同时也是连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。
有媒体说,土地价格下跌,“开发商失去了涨价的借口”。
对此,小编不敢苟同。
王健林曾在央视的访谈中,坦言自己早年发家是得益于拆迁老房子,同样的拆迁条件,别的开发商做不了,他给房子设计了独立卫生间,加装名牌门窗,成本不过增加了几十块钱一平,价格却高了数百元甚至近千元一平。
房子涨价并非只有地价一个理由。
相比地价,目前影响房价的因素当中,更值得关注的是去库存基本结束。
01、调控-放松-调控,循环中的楼市
土地流拍也好,地价也好,更多是影响未来房价的预期。
而去库存基本结束,却是在短期内就能看到其对房价的影响。
这还得从2014开始去库存说起。
2014年的楼市有点凉凉,开发商降价,业主不服抗议,甚至出现了断供弃房的现象,各地的库存量更是大得惊人,楼市进一步被看空。
在经济下行压力下,2014年,呼和浩特率先“取消限购”。
有媒体统计,半年左右,当时全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,只有北上广深及三亚5个城市坚持限购。
随后楼市从调控走向放松,再走向刺激去库存。
对楼市的刺激,可以说是两条腿走路。
一方面,是层层政府天天喊话鼓励大家换改善型住房;另一方面,就是搞棚改货币化安置。
后者的兴起,直接激发了本轮三四五六线城市房价的上涨。
年初,一位朋友讲起他所在县城的房价:新城区2015年五六千一平米的新房,鲜有人问津,老城区搞了货币化安置之后,新城区的房价两年左右攀升到了八九千一平。
这样的故事,恐怕读者们都已很熟悉。
没钱买房,搞拆迁,政府地卖出去了,居民手里有钱了,可以去买房付首付甚至全款,银行有了房贷业务。
去库存可以说是多赢局面,但房价上涨也成了必然结果。
一来是因为制造了大量需求;二来是房子有投资属性,越涨大家越愿意买。
有意思的是,2014年最先尝鲜“去库存”的呼和浩特,今年8月,又是全国第一个跑出来喊:“全面停止房地产去库存调控措施”的。
02、去库存基本结束意味着什么?
据易居房地产研究院最新发布的《中国百城住宅库存报告》,截至今年7月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%,同比减少8.0%,库存规模相当于2011年11月的水平。
房子的库存规模回落到了七年前的水平,也难怪有专家出来喊话,政策要转向,现在不是去库存的问题,而是要补库存。
不过,小编倒是不操心开发商的问题。当初为了去库存,一些地方采取了减少甚至是暂停新建公租房等措施。
如今,上面不断喊话要加大保障性住房、租赁住房的供应也是好事。
去库存的轰轰烈烈甚至疯狂,是需要看数据才明白的。
据公开数据显示,2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%;2014年为9.0%;2015年为29.9%;2016年,这个比例已高达48.5%;2017年突破了60%,2018年上半年,这个比例在80%左右。
也难怪到了今年,网友群嘲老家的房价没一万左右一平米,都不好意思跟人家聊房子了。
不过,这样的疯狂,一旦有一点风吹草动,必定是人心惶惶。毕竟大家都是集全家之力买房。有的呢,恰恰相反,是全家都在买房:爷爷辈、爸爸辈、几岁的孩子名下都有房。
不管哪种情况,大家都是在押房子的宝。
03、三四五六线的投机客还在等什么?
2018年初,中国社科院公布的全国261个城市房价排名中,前50名里,有28个是三四五线城市,第50名的衢州房价已高达10286元。
这两年房价行情看涨,大家越买不到越着急,越涨越要勒紧裤腰带买房,一套、二套甚至三套……
在买房致富的浪潮中,创业、勤奋工作带来的回报率,似乎不如某个人脑袋一热,找七大姑八大姨凑首付买房子靠谱。
“回乡置业”一夜之间,成为了一种明智之举。
但随着长春、呼和浩特叫停货币化安置,三四五六线的投机客们,该紧张了。
早在上半年,小编就曾叫大家不要盲目跟风去投资三四五六线的房子。
房价始终是受供需的影响,人口不断流出的三四五六线城市,未来少了货币化安置支撑,房价走低是必然。
按照十三五规划,2020年基本完成中心城棚户区改造。即到2020年底之前,全国4200万套棚户将全部改造完成,每年约1.5万亿的棚改货币投放将会结束。
也就是说,政策上的强力刺激的三四五线城市的巨大“刚需”,约在两年后就结束了。
三四五六线的投机客还在等什么?
如果 “不幸”买房时,还赶上了2-5年不等的限售期,基本是要做好长期接盘和未来交税的准备了。
责任编辑: tenglong007
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