下半年，扬州楼市的十大预测！

今年是扬州楼市的一个过渡期，低价盘相继清盘，高价盘即将入市。

我今天有幸采访到一位在扬州多年从事房地产工作的前辈，抛出了买房人关心的十大问题。下半年的扬州楼市是什么样的，一起来看看业内人士是怎么说的。

备注：这位业内人士不便透露姓名，下文以X简称。

1、上个月大量低价盘开盘，或是因为开放商需要回笼资金

我：从上个月开始，扬州许多低价盘都在开盘，集体开盘潮这件事你怎么看？

X：首先提醒一下，扬州并不是只有低价盘在开盘，高价盘也有释放房源，像恒大华府、联发君悦华府四期、恒大悦龙台都有领销许。

其次，为什么这么多楼盘开盘，你可能光看扬州你看不出来。但是你结合周边的城市，像南京、镇江、常州等等，每个城市都有许多楼盘在开盘。可能主要原因真的如任志强之前在厦门所说，现在的房企需要回笼资金，毕竟房地产玩的是现金流。

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2、2万元/㎡的放风价确实高，但贵也有贵的道理

我：最近，买房人都听说扬州几个高价楼盘要上市卖2万元/㎡了，你觉得这些楼盘最终会不会卖到这么贵？

X：现在扬州新房的价格都是要到政府备案的，卖多少是上面说了算，我相信上面批下来的价格一定是相对合理的。那么如果真的卖到这种放风价，是不是真的卖得贵了？

打个比方，我们假设恒通碧桂园蓝湾卖1.7万元/㎡，比隔壁的美的城贵2500元/㎡，但是也是有原因的。首先它地价就比美的城高，其次现房销售，开发商也承担了更多的费用和风险，而且它比美的城多了一个恒温恒氧，并且恒温恒氧的装修费用和普通的装修费用也不一样。

但是现实是，一般人买房子只知道隔壁比你便宜2500元/㎡，我干嘛买你的房子，他们不会去挖掘为什么贵这么多。当然，对于有的买房人来说，他们可能不需要也不认可这些东西，所以他们会觉得放风价太贵了。

3、高价盘上市，才开始可能卖得一般，但会逐渐被买房人所接受

我：你的意思那些现房销售的楼盘最终售价不会便宜，那像颐和公馆、雅居乐富春山居真的卖到2万元/㎡，你认为它们卖得动吗？

X：我再重申一下，我认为高价盘有卖得贵的理由，不代表我保证最终房价就一定那么高。

如果火车站南真的卖到2万元/㎡，那去化一定是有一个过渡期的。买房人才开始应该是不太能接受这么高的新房价格的。但是渐渐的，随着周边便宜的低价盘逐渐清盘，二手房跟着涨价，买房人没有便宜的新房可买，又在二手房市场进一步受挫，他们就会慢慢地接受这些高价盘。就像万科刚进驻扬州的时候，才开始带装修也不是那么被接受。

我：才开始卖不动的时候，会不会出现开发商降价促销的情况？

X：我认为大概率不会，即使有也不会有什么大幅度的折扣出现。

4、棚改货币化的收紧，对扬州楼市短期内不会有太大影响

我：最近，棚改货币化收紧的消息出来后，许多人都认为三四线城市的楼市就要不行了，你怎么看呢？

X：确实，货币拆迁对三四线城市楼市的影响举足轻重，但我认为这个棚改政策的变化暂时对扬州楼市不会有太大的影响。

首先，这一轮的棚改计划是明确规定到2020年的，收紧不代表一刀切。其次，棚改对于楼市的影响也不是决定性的，“三驾马车”现在出口方面在打贸易战，房地产依然是拉动GDP的重要动力。

5、下半年扬州楼市以维稳为主，可能不会出台新的调控政策

我：现在全国各地都陆续都有新的楼市调控政策，你觉得扬州下半年会出新的调控政策吗？

X：我认为暂时不会。调控的大多是些风口的一二线城市，比如西安、成都、长沙，扬州在这些城市面前就是小巫见大巫。

根据我多年的从业经验来看，调控方面扬州都是“跟调”。像去年4月份出台的限售政策，就是跟在常州后面的。楼市方面，扬州真谈不上是“出头鸟”。海南、丹东这些地方才能叫“出头鸟”。

而且，下半年有省运会和省园博会，是扬州城的重要节点。我想，扬州应该不会在这时候有什么重磅或者过激的政策出台，还是以平稳发展为主。

6、下半年，扬州楼市这几家楼盘值得买！

我：许多低价盘都清盘了，许多买房人都会关心接下来扬州还有什么房子值得买，你可以推荐几家楼盘吗？

X：如果大家不是很着急的话，我给大家推荐首开御公馆、绿地中央学府、边城香榭里8号。

我：据我所知，你推荐的这几个楼盘都很难买到啊，有的楼盘甚至还要加钱才能买到！

X：便宜当然不是那么好捡的。加钱这件事虽说本质上不对，不过我认为加点钱也是可以接受的。

7、如果没有好的投资手段，建议买房时多付点首付

我：最近有网友咨询我，他刚买了房首套房，首付只需要3成，他在考虑是不是要多付点首付。你有什么意见吗？

X：手上有闲钱，如果有更好的投资途径，那就首付三成。如果没有什么好的投资选择，就多付点首付。

我：什么样的标准才能叫更好的投资手段？

X：我认为，收益达到10%的就是更好的投资途径。

我：这种更好的投资手段，我的第一反应是买下一套房。（苦笑）

8、土拍应该不会遇冷，热门地块仍可拍出高地价

我：7月扬州就可能迎来今年的第二场土拍了。作为楼市的方向标，你觉得下场土拍会是什么样的情况？

X：这个我只能从我个人的角度简单预测下。总的来说，我不认为接下来的土拍会突然遇冷。

第一，制度方面应该是延续之前的制度，设定指导价和最高限价。

第二，为了让现有的房子能卖得更好，开发商可能依然会抬价竞地。热门地块拍过指导价应该没什么问题。

9、短期内，房贷利率预计不会再有所上浮

我：前段时间，扬州的部分银行又调高了房贷利率，你觉得接下来利率还会上浮吗？

X：我认为短期内不会。虽说前段时间有的银行上调了房贷利率，但并不是每家银行都同步跟进了，依然有部分银行首套房的利率还是15%。现在的普遍行情是首套房上浮15~20%，这么多年来我见过最多也就是上浮30%。

以上数据统计时间为2018年6月22日，为新房房贷利率，仅供参考。

10、下半年，扬州的买房人将会找回尊严，不过也要接受高房价

我：最后，请你对扬州下半年的楼市做个总结性的预测吧。

X：下半年，扬州楼市这碗水会逐渐端平，卖方买方两头会逐渐平衡。买房人将会在售楼处找回尊严，不过也要接受相应的高房价。