谢国忠专访:中国房价被严重高估

地方发展靠土地，中国经济泡沫已破

搜狐财经：官方公布的上半年数据显示，GDP明显下滑，有人说中国经济进入下降渠道。在您看来，中国经济的泡沫是否已经破裂?

谢国忠：中国经济的泡沫现在已经爆了。中国有很多个地产项目的塔吊都停工了，这证明了经济已经开始放缓。中国的舆论往往是在混淆是非，不是讲事实。政府往往想创造出一种繁荣的景象，但事实是有些政府还在追求土地财政，不断冒出新的项目。耍这样的手段，其实是站不住脚的。

搜狐财经：很多人在争议中国经济的底部会持续长时间吗，有什么好的建议?

谢国忠：中国经济放缓的主要原因是“三驾马车”已失衡，中国已经不能按照原有的模式去发展。当然，经济放缓也有楼市调控带来的影响。现在的情况是出口不好，而且以后很多年都会是这样。这势必给中国经济带来一定的障碍。中国之前的发展受益于人口红利。而因为独生子女政策的实施，中国的劳动力面临短缺，老龄化现象也越来越严重。

从外贸形势看，中国的出口形势不乐观。但是，中国现在有大量的外储，外贸还是顺差，所以在外面还不受制于人，所以对中国调整是带来一个非常好的机会。如果你再搞泡沫，再搞两、三年，再放一把钱，中国是外贸逆差了，外贸逆差热钱就开始跑了，贬值的压力来了，这时候要调整可不是你自己能控制的，就会像九十年代的东亚金融危机一样。

现在我们看到有热钱外流的现象，外贸顺差也在下降，所以降低准备金率是应该的，因为跟货币供应量是要匹配的。但当然市场就可能会认为中国放了，又像2009年一样，鼓励大家去炒，会被这样市场误解的，所以我觉得明年一季度可能会出现所谓的一波行情，就是大家又开始说，你看没问题，又有人来救了。但实际问题没解决，中国结构性的问题再平衡是要好几年的时间。

当然中国人要日子过的好起来，这是增长的动力。中国今年人均产值是5000美金，但是消费水平是非常低的，就百分之三十几，这是家庭消费。还有百分之十几是公费消费，大部分是投资。中国现在的消费水平跟其他国家相比是很低的，但是经济发展到最后，就是为了让大家能过好日子。所以什么叫动力，就是使得老百姓有钱，然后他他要花什么，怎么样花，是他的事情。

十五年内，中国将成世界第一大经济体

搜狐财经：您之前说经济繁荣并不是难事，而中国经济的三十年的高速发展似乎印证了这个道理。但高速发展的背后也有着不为人知的风险，如何破解?

谢国忠：这要归结于体制问题。华人在全世界范围内算是富有的，主要的优势是吃苦耐劳、省吃俭用。在今天的环境里，吃苦耐劳、省吃俭用相对是比较的，也就是说，中国人在全球范围内具备了很大的竞争力。在中国，只要有允许的市场，就会对经济产生巨大的作用。我建议，政府不要花太多的钱，摒弃铺张浪费，这样国家就会变得强大。中国不需要很完美的发展环境，只要环境还凑合，以中国人的智慧，强大只是时间的问题。

近些年，中国是通过房地产的泡沫和税收的增加，让外界看似强大，甚至经济总量世界第二。但问题是，钱都跑到政府兜里了，资本的使用效率大幅度下降，从而引起通胀等诸多问题。需要正视的是，通胀问题不光反映了物价上升，某种角度也折射出食品安全问题。因为大多人的收入不高，买得起的东西只是通过非法手段制造出来的，所以中国的食品安全危机是直接跟通胀挂钩的。这一代人的工资比较低，他们只能吃有风险的食品，未来会有非常严重的后果。

还是那句话，只要中国人民的负担不加大,中国经济就一定会繁荣。过去几十年的改革开放,老百姓获得了一点点自决权,成就不可小视,如果中国政府可以退后一步,给人民更多的自主权,十五年之内,中国必将成长为世界第一大经济体。

现行体制下，中国央行不可能独立

搜狐财经：政府在调控的过程，已经多次动用了货币工具，您认为面对经济下行的风险，这样做是否合适?

谢国忠：我觉得货币政策起到的作用是有限的。现在银行的问题是贷款放不出去，而政策对贷款的限制基本上没有了。如果贷款公司的情况不好，银行怎么贷款?现在是用土地抵押的，那么多地到底值多少钱?过去是政府坐庄让地价年年升，现在庄家爆了，土地的价值要还原，值多钱就是个问题了。我觉得银行要放贷是困难的，所以，政府在信贷政策上做文章起的作用微乎其微。

搜狐财经：也有人说中国央行的独立性不够，您怎么看?

谢国忠：在中国的现行体制下，不可能有独立的央行。说这种话的人是幼稚的。

楼市是个大泡沫，但不代表房价会跌

搜狐财经：您多次抛出了房价下跌论，业内也有很多的争议，事实是房价并未大幅下降，您如何看这个问题?

谢国忠：我没有说过房价会跌的时间。事实上，房价现在已经跌了。我说过中国楼市是个大泡沫破，但楼市有泡沫并不代表房价会跌。而且，泡沫还会维持一段时间甚至变得更大。2007年1月，我写过一篇文章说股市3000点是高价位，但是中国资本市场已经进入泡沫状态，泡沫是高价位且还会涨一倍。当时，我劝股民说，你要投股市，就需要知道什么时候撤。到2007年8月，另一篇文章中我给出了明确的时间，高层会议时，股指会爆掉。而楼市也是同样的道理。我原来说的楼市泡沫，要追溯到2004年底。当时我说上海房地产泡沫6月就会爆破。6月份是最高点，事实上到2006年年底，房价已经跌了一半。而这一波泡沫，我说的是2012年开始破灭，大家就可以分析出房价趋势了。

搜狐财经：限购等调控政策的持续是否会让房价上涨势头被遏制住?

谢国忠：我认为限购政策不是最主要的手段。重要的是中国房价过高，房子太多，供大于求。现在中国在造35亿平方米的住宅，你想想看，中国有多少人，城市里有多少人。现在人均面积有多少，还造这么多的房子，让人难以理解。换个角度，开发商土地储备有多少，地方政府想卖的地有多少，这么换算，可能还要造100亿平方米的住宅。中国不可能消化多那么多房子，所以中国很多地方的房地产市场永远也起不来。

搜狐财经：老百姓最关注的是到底什么时候去买房，您的建议是?

谢国忠：这要弄清楚百姓是投资炒房还是买房自己住。如果自己买房居住，首先是选择区域，如果合适，自己也能买得起，这是前提。

另外，我建议老百姓不要借太多的钱。美国的中产阶级，从2007年至今，财富下降了40%。这部分财富递减大多是借钱买房子引起的，所以借钱需要三思。如果自己买得起，也有住房需求，我觉得还是可以出手的。这其中，也需要注意房租回报率，房租回报率5%以上，选择买房是相对安全的。但是，现在房租回报率大多是2%到3%，如果买房就要注意了。且房价被严重高估了，早晚是要大跌的。

搜狐财经：地方政府盛行的土地财政或面临危机，而不断到期的地方债暗藏着巨大的风险，您认为地方政府应该如何度过难关?

谢国忠：中国政府精简化是不可避免的。中国应该取消乡镇一级的行政单位。现在的情况是，每一个乡镇都有一个大的政府，从党到政府，再到人大、政协、妇联等等，机构过于臃肿，而且大多工作人员是上级官员子女，这给农民带来了前所未有的压力。乡镇机构是小地方，应该由县政府直接设置一个管理处。再到下面的村庄，可以直接和县级政府沟通，避免行政重复投入。几个农民养一个官，这样下去国家的体制绝不会稳定，所以必须要改革。

搜狐财经：您认为现在推出房产税合适吗?

谢国忠：房产税的问题，还是取决于它是会增加还是减少政府的总收入。中国的房地产泡沫一直以来都是一个向经济征税的工具。尽管泡沫破灭了，但政府对金钱的渴望仍不灭。它将尝试其他的方法，例如房产税，来提高收入，而这将进一步抑制经济。只有当某种力量出现，来改变政府的行为时，这种让经济下行的恶性循环才会达到一个合乎逻辑的终结点。

当房地产市场火爆时，加在开发商身上的土地出让税费、房地产交易税以及所得税都是可观的。这些税收收入占到许多地方政府收入的一半以上。在这种情况下，引入房产税可能会杀死这只下金蛋的鹅。房产税的到来，意味着泡沫已经消失而且人们也不再期待它重新出现。相关机构不希望因为谈论房产税而打击市场的乐观情绪。只有当这种希望也最终破灭时，房产税才会被正式推出。

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