房贷提前缴清要赔违约金？还100万罚3万

对于贷款买房的人来说，心头大事就是还贷，只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就会一拥而上。很多人认为，积极还款是好事儿，银行应该很欢迎，事实上，借款人提前还款，是要被罚违约金的。

昨日，苏州四大银行统一政策，针对提前还房贷的客户，收取一定违约金：若在5年内提前还款，将被收取违约金(违约金=提前还款金额×月利率×6)。而贷款未满5年提前还款的现象在苏州十分常见：房东通常需要把手上的房屋贷款结清了，才能够做产权过户。这个政策对置换或者抛售房产的群体影响较大。

四大国有银行苏州分行个贷部门人士处获悉，从今年8月1日起，客户若在5年内提前还款，银行将收取一定标准违约金。据了解，各地区银行按照当地业务进行权限范围内的自主规定，提前还款要收取违约金并非“新鲜事”。

以建行苏州某支行为例，该行个贷部负责人表示，“提前还房贷收取违约金的对象仅限于8月1日后新签房贷的客户。在此之前办理的一概不在规定范围内。违约金额按照最多不超过6个月本金的贷款利息，或者按照合同约定的违约金收取标准进行。”这意味着，新办房贷用户是在知晓并同意相关规定后，才进行签约。

“提前还款本身也是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行本身也是执行的。但是不同的是，此次苏州的类似违约金，更是强调了5年内即提前还款的现象，这样做其实是考虑两点。第一、银行房贷工作需要稳定，持续提前还款，银行本身房贷业务就会受干扰。第二、银行本身也要执行房地产相关调控政策，从此类政策内容看，提前还款部分也和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，也是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长。”

提前还贷100万罚违约金近3万

举例：一份2012年的房屋贷款合同，当时并没有相关的违约金设置，还款合同上仅标明“借款人正常还款满6期，每次提前还款金额不少于30000元”，即可提前申请还款。不过，提前还款的，要提前30个工作日向银行提起书面申请，双方协商同意后才能予以办理。对于提前还款部分，银行同样要计收正常的利息。

到了2017年，银行针对提前还款收取违约金的现象就变得较为普遍。

据了解，提前还款要收取违约金并不是“新鲜事“。各地区银行按照当地业务进行权限范围内的自主规定，是否收取违约金早已告知客户，并在合同中有所体现。某国有银行信贷员透露，“部分地区自去年6月1日就已经开始执行这个政策了，收取违约金的相关条款，全部都在借款合同中列明。而执行标准也是：违约金=提前还款金额×月利率×6。这意味着，提前还贷100万元，需要支付违约金29400元。”

提前还款时间、还贷额、违约金多少，不同的银行有不同的规定，普遍是按照提前还款时的未结余额百分比计算的(一般是2%-5%)，或规定若干个月的利息，但最高违约金受到合同或法律的约束。借款人想要提前还款，需要按照银行的要求提前提出书面申请，银行审核后方能提前还款。

“当然具体操作中，也要看到，此类模式对于部分急于换房的群体来说，适当会增加成本，所以也可以为对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。类似地方也需要注意，包括个人购房者和相关政府机构。”

一位华东城商行人士坦言：“若银行与贷款人在签订贷款合同中约定提前还贷应收取违约金，则贷款人提前还贷属于违约，需遵循《合同法》相关规定，提前还款有可能打乱银行的放贷计划，银行收取利息也会减少。”

业内人士认为，违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用。房屋的转手周期被拉长了，二手房交易市场流转成本也加大了，对今后短线贷款投资购房行为，预计会起到一定的影响。

为什么反而要罚钱?

很多人认为，提前还贷，在银行看来“我是一个讲信用的优质客户”，银行应该欢迎才对。

其实不然。银行之所以做出违约金条款的设置，上述国有银行信贷员回应称，“在金融领域，有一种风险叫‘提前偿付风险’，这通常是对于债券来说的，在房贷领域道理也是一样的。银行把一笔30年期的贷款放给借款人，结果借款人并没有按照合同约定，提前还款了，这导致了银行过早收回资金，资金的回报率降低了。此外，对于绝大多数的商业银行而言，房贷一直被他们看成是最为优良的贷款，各家银行间竞争十分激烈。因此，我们经常能看到一些中小的股份制银行并不设置提前还款违约金条款，这并不是因为他们不想获取这块利润，而是银行之间的竞争使然。”

浙商银行某支行客户经理则表示，银行每年都有资金借贷计划，如果完成放贷任务，额度就会紧缩，如果没有完成额度，就要加大放贷力度。如果大量的借款人选择提前还贷，银行的借贷计划就会被打乱。

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