县城房价“小涨易大涨难”刚需族应理性购房

县城楼市去库存，这在2016年的去库存战略中是没有提及的。行业共识是，2015年根本上是一二线重点城市的郊区市场去库存，2016~2017年则是三四线城市去库存。2017年末的全国住房城乡建立工作会议提出，2018年库存依然较多的局部三四线城市和县城要继续做好去库存工作，标志着2018年将进入县域去库存阶段。

县城楼市在2018年能否会引来一波大涨?政府对县城楼市去化又会有哪些政策调控?刚需族们该不该选择在县城买房?今年春节期间，媒体记者行走基层楼市，为您带来“县城去库存”的一线报道。

在城市能级中，已被形容为“四五线城市”的县城，曾在过去几年被媒体报道称，由于大量建立和人口外流，招致房屋积压明显，成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底，住建部提出，2018年重点工作之一是县城去库存，并提出580万套的棚改目的。

媒体记者留意到，相关数据显现，2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有降落，但三线城市成交面积同比跌幅11%，远低于一线城市42%的跌幅，也弱于二线城市22%的下滑。2017年全国商品房销售面积中，三四线城市的市场份额也提升到了64.3%。

到底是什么推进了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”?如此态势之下，四五线楼市能否还如报道所言“有大量库存需求去”?县城楼市的现状终究如何?

棚改货币化推进县城加速去库存

“一座典型的三线城市，其特征常常是人口流出、经济增速普通。但即便在当地经济形势普通的背景之下，这类城市却在2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券报告中，明白提出了近年我国三线城市楼市的“不均衡”现象。

在其看来，“棚改”是促成三线城市房地产开展的最重要要素。

广发证券在最新研报中提供了一组数据，由于棚改货币化超预期增长，估计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米，将这一面积的增速上调至“-2%”。

数据显现，截至2017年底，全国楼市库存去化了1.5亿平方米，三四线城市成为明显的“主力选手”，且去化以住宅为主。

以湖北省荆州市为例，虽然该市经济与人口并未呈现良好的增长态势，但由于推行大范围的棚改货币化安顿，在消弭库存的同时盘活了当地的购房需求，在短短两三年内完成了楼市库存的快速去化。

数据显现，2017年下半年，荆州城区商品房库存降落至150万平方米左右，库存去化周期仅5个月左右。同时，荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右，相较2015年不到6000元/平方米的销售均价，两年间完成了明显的量价齐升。

同样，中指院的调研报告显现，湖北黄冈市的黄州区，在施行棚改货币化安顿后，积极引导房源入库、购房优惠，居民置业热情高涨，2017年商品住宅共成交1.1万套，同比增长19.4%，销售面积137万平方米，同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米，库存消化时间约6.6个月。

辞别“库存”时期的还有浙江省宁波奉化。2015年前，宁波奉化市场需求不济、库存高企，自2016~2017年的大范围棚改衍生出大量的拆迁刚需群体，占比超越整个市场购房群体的一半，推进了当地房地产市场的回暖。

浙商证券就直言，“三四线城市从2015年以来，楼市快速的基本缘由并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安顿。”

“大局部三四五线城市，由于历史缘由过度依赖第一产业，并招致城镇化率过低，这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安顿则是处理这一矛盾的优选，可以将房地产投资愈加充沛向购房需求端停止正向传导。”浙商证券以为。

城镇化之下的返乡潮：小城楼市的第二导火索

但棚改货币化安顿背后的动力是什么?是城镇化率不时提升带来的需求。

首席房地产剖析师张波通知媒体记者，目前县城楼市主要受两方面影响，其一为政策红利，即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等;二是周边大中型城市的辐射，局部经济实力强劲的三四线城市，不只能吸附县城的人口，也会稀释县城的购置力。

而中国城镇化促使乡村人口不时向城市转移，小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下，当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松，返乡置业购房需求增长明显。

浙商证券研讨指出，前几年四五线城市主要由于库存高企致房价滞涨，许多外流人口返乡时不看好房产的价值，更多在间隔三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年由于大城市房价上涨，这些三四线城市的房价优势逐步显现出来，随同城市根本建立的提升，看好区域将来房价上涨潜力，越来越多的外流人口选择返乡置业，改善家人的寓居环境。

春节期间返乡置业调研结果显现，超越六成人以为家乡最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年春节，三四线城市呈现了明显的返乡购房热潮。”张波直言。

县城小涨易大涨难刚需族需理性

基于上述各项要素的推进，张波通知媒体记者，县城楼市固然大涨难现，但小涨会持续呈现。

为何还会继续小涨?张波以为，2018年到2020年3年棚改依然有1500万套房的目的，在这样的大背景下，全国县城整体的购房需求量还将维持高位。

新城控股高级副总裁欧阳捷也通知媒体记者，2018年一二线城市将继续因供给缺乏而销售下滑，三四线这一波库存曾经消化得差不多，楼市需求靠弱三四线及县城棚改货币化拉动。

不可承认的是，县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房，以及棚改驱动购房需求的释放，其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。

据“十三五”规划，到2020年我有近7000万乡村人口向市民转化。

浙商证券报告以为，随着一二线城市调控的深化，农民工在工作地的买房意愿可能明显降低，而返乡置业的比例和意愿将进一步进步，农民工回县城的置业需求是县级城市楼市开展的重要潜力。

但为何大涨难?张波指出，经过两年棚改加速去库存，绝大局部县城的房价曾经历了一波明显的上调。固然2018年的棚改目的还有580万套之多，但能够肯定的是县城房价的上涨预期曾经偏弱。

但不扫除局部前期房价偏低县城呈现补涨，或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看，县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力，但动力已然偏弱。

张波倡议，等待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择，倡议2018年选择合适本人的项目动手。

另外，对政府而言，在鼓舞农民工回县买房的时分，也要做好供应侧构造性变革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共效劳供应，并针对农民工购房给予更为优惠的信贷政策，让将来他们不但房子在县里，更能在城市安家立业，乐享幸福生活。