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人工在涨,地皮在涨,材料在涨,扬州房价还会跌吗?新冠肺炎疫情对房地产市场的影响令人关注。目前,已经有超过20个省市发布多项涉及房地产领域的政策,主要包括放宽房地产企业土地出让金、税费缴纳时限等。同时,随着一些地方推进科学防控和有序复产,在确保防控的首要前提下,住建工作也在有条不紊地开展,这有利于促进经济平稳健康发展。
无疑,房地产受到了此次新冠肺炎疫情的影响,但和制造业等可贸易部门不同,房地产属典型的内需驱动型的不可贸易部门,因此受冲击相对较小。总体上,在疫情之后,房地产的2020年将是温暖的但绝非热烈。房地产头部企业的公司架构,有可能加速形成销售、自持、物管、投资和科技等模块分拆建构之势。
疫情对房地产行业产生的可能性影响,本文主要从以下六大方面探讨。
可能性之一,是涉房政策并无实质变动。房住不炒和长效机制仍是主基调。但在保持既有政策大框架不变的背景下,出于维系经济增长和扩大实物商品消费之需,楼市落地政策将中性偏松。考虑到新冠肺炎疫情致死者多数为老人,以及城市老旧小区缺乏可靠的医疗、消防通道和设施,对大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。
可能性之二,是2020楼市全年偏暖,原因在于疫情对供需冲击的不对称。疫情逐渐消退之后,人们的购房需求仍将大致维持正常。但多重因素抑制了供给,尽管冬季和春节传统上是施工淡季,但环保要求、成品交房要求叠加疫情带来的复工延迟,难免带来房屋交付量和可售量的缩减。大致正常的需求面对相对缩水的供给时,楼市大致能相对温暖,但不同于2018和2019年的量跌价升,2020年的销售金额将略减。非典之后的房价飙升,与其说是非典所致,不如说是土地招拍挂政策起了作用。新冠肺炎疫情后楼市不太会复制非典后的走势。
可能性之三,是区域布局的再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免,同样地,未来楼市重要的区域市场也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对较好、医疗教育养老等民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象,核心区超高容积率综合体有所退潮,绿色和健康住宅升温难免。同时,第二居所概念也将得到普及。这使得大都市建成区面积加速扩张,而东南沿海二三线城市更受关注。
可能性之四,商办物业REITS升温。疫情不仅使商办物业几乎停摆,其实也是线上消费和街区商业的强行普及,更对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战。有些国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都对自持商办的回报率有抑制,加之开发企业对激进财务和销售策略的收敛,都有可能使他们对商办物业的REITS,尤其是过户型REITS的热情有所升温。
可能性之五,是物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同,出行限制也使得解决最后一公里的街区商业重要性上升,大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业所受的青睐。
可能性之六,是康养医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前,如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题,此次疫情凸显了50岁以上,尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。
疫情总会过去,我们从中吸取了怎样的教训和进行了怎样的思考?从脊髓灰质炎到甲肝,从非典到新冠,国人面临各种公共卫生事件的严酷考验。太阳也总是会如常升起,但一些人已永远远去,不能再在阳光下悠然,人们不应该什么教训也没有记住。
责任编辑: tenglong008
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