上一篇
7月22日扬州新房成交数据:商品房总成交57套,西区成交17套!下一篇
2019年扬州二城出新!这个迁拆的好!引发户口问题的原因主要有以下三个方面:
第一,房屋权属管理和户籍管理不可分离;
第二,法院不能直接对户口迁移作出民事判决;
第三,现有的户籍管理政策存在漏洞,难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。
那么,在实际二手房买卖(扬州二手房)过程中,购房者应该如何处理户口问题呢?
第一,预先调查核实。在签订二手房买卖合同(扬州二手房)并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前,购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口,但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的,应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。
第二,在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中,约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?首先,应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。其次,应约定具体的违约责任。比如,每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后,可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
曾有一位当事人向笔者咨询,问是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口,且又能防范风险。因为下家很喜欢上家的房子,除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发,笔者向其提供了两条建议:
一是约定较高的逾期违约责任,并要求出售方提供现金担保;
二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址,若到期未迁,该亲属户主同意其户籍迁入,下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他们接受,双方进行了交易。
笔者在实际工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任,却不能诉请迁移户口,而有的当事人没有约定具体的违约责任标准,情况更加糟糕。一般情况下,除了追究合同责任以外,购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是,现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定,导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定,对于出售方未迁出的情况下,购房者的户口难以迁入。
针对上述问题,笔者建议相关部门可以采取以下措施解决纠纷:
第一,设定户籍转移的前置审查程序。
既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离,索性设定在产权转移时的户籍审查,设定合理的户籍审查义务,以避免问题的出现。
第二,采取灵活的分户措施。
对于上家户口在房屋转让过程中因种种原因而导致未能迁出的,采取分户策略,将原上家户口变成空挂户口,以解决购房人的户口迁入问题;实践中也有这样做的,但严格意义上来说,尚属于协调处理的结果,和现有的政策口径存在一定的冲突。
第三
设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办,出售方出售房屋后一定期限内未迁移户口的,可以通过一定的程序将这类户口封存起来,以解决灵活分户而可能带来的后遗症。
责任编辑: daixuan001
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
买房指南|宝应县新楼盘宝应碧桂园天悦公馆
2房价8千-1万的新房源在哪儿?热销好房不容错
3拨开神秘面纱!新能源上河殿物业公司怎么样?详
4扬州九龙湾蓝城•玖曲风荷新房物业公司怎么
5买房指南|江都区热盘中远海棠湾、东方又一
64月买房正当时新房交房楼盘推荐好房别错过
7拨开神秘面纱!金园周边有没有商场?实地看房现
8扬州深扬数智城新房绿化水平怎么样?商业繁华
9购房指南|扬州平均房价降了吗?现阶段买房划
10广陵区买房攻略|热销楼盘有哪些?这几个盘不
房价8千-1万的新房源在哪儿?热销好房不容错过!
2024-04-30 14:00:03
买房指南|宝应县新楼盘宝应碧桂园天悦公馆、锦绣新都怎么选?
扬州九龙湾蓝城•玖曲风荷新房物业公司怎么样?开发商信誉如何?
拨开神秘面纱!新能源上河殿物业公司怎么样?详细楼盘解读
4月买房正当时新房交房楼盘推荐好房别错过
扬州GZ501地块位置绝了!周边房价高达2万+
扬州兰亭绿洲7.2米挑高附赠,南北双庭院!
扬州深扬数智城住宅组团案名曝光,名为“御景世家”!
扬州东南新城,觉醒了!目前有哪些楼盘在售?
扬州新能源云殿什么户型?扬州新能源云殿多少钱一平?
买房指南|宝应县新楼盘宝应碧桂园天悦公馆、锦绣新都怎么选?
房价8千-1万的新房源在哪儿?热销好房不容错过!
拨开神秘面纱!新能源上河殿物业公司怎么样?详细楼盘解读
扬州九龙湾蓝城•玖曲风荷新房物业公司怎么样?开发商信誉如何?
买房指南|江都区热盘中远海棠湾、东方又一城先看哪家?