公益拆迁和商业拆迁的补偿有什么不一样？这里有详情

首先介绍一下这两种拆迁的区别：

一、国家公益性质的拆迁

公益拆迁是指政府为了公共利益的需要进行的房屋拆迁活动，进行公益拆迁的时候，需要对被拆迁人进行相应的经济补偿，签订拆迁补偿协议，那么哪些拆迁项目属于公益拆迁呢？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，公益性拆迁的征收主体是由市、县级人民政府领导并组织进行的公益性拆迁的项目。其主要项目为国防和外交的需要的、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设等。

公益拆迁被征收房屋该如何评估？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商选定是确定评估机构的方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。关于评估价格，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”作为补偿标准。对于这一规定的理解，应当明确以下几点：

1、市场价格是补偿底线，补偿可以高于或者等于市场价格，但不能低于市场价格;

2、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”;

3、类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度，规模、建筑结构等相同或者相似;

4、市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格;

5、确定市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。

二、开发商对土地进行商业拆迁

商业拆迁是指开发商作为一般的民事主体，基于纯商业开发性质的考虑，出于营利的目的，经与被拆迁人协商一致，被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商，开发商将所取得的房屋拆除，并在该基地进行房地产开发的行为。

商业拆迁的本质在于，拆迁人与被拆迁人之间应该贯彻平等、自由的原则，不得强买强卖。被拆迁人丧失房屋所有权获得的应该是足额的赔偿，而不是“补偿”。而且作为一种极端的例子，即使拆迁人提供了非常优惠的对价，如果被拆迁人不同意，那么拆迁就不能进行。

一是商业目的性，二是合意性，三是拆迁补偿的不确定性。商业拆迁必须建立在平等自愿、意思自治的合同基础上，被拆迁户与开发商达成合意，不得强买强卖，不得强制拆迁。由于拆迁协议是双方协商的结果，所以拆迁补偿没有法定要求的合理性。

房屋估价原则

按照目前房地产估价的行业规则，在商业拆迁中，为了完成项目进度，评估人员可以根据“甲方”（一般为房地产开发企业）的要求，或增加房屋面积或提高补偿价格，促使被拆迁人同意拆迁。

无论是国家公益拆迁还是开发商对土地开发进行的商业拆迁，拆迁必须保证拆迁户原有生活水平不变，这是最基本原则。