扬州一地块再次推迟上市，政府跟开发商该如何共赢？

前不久，我从高新区了解到，熊庄地块(商住)和科宇地块(商住)被列入上半年上市计划之中。

然而，今天我收到消息称：扬州高新区原计划上半年再次上市的熊庄地块(原GZ105)，经国土局研究后，决定推迟上市!

短短几日，熊庄地块(原GZ105)又暂时不安排上市了，真的是出人意料!

熊庄地块是原GZ105商住地块，南至宏溪路、西至吉安路、北至规划支路，它是近2年来扬州首个流拍的地块。

对于这块地当时为什么会流拍，很多人都猜测是不是开发商们对汊河版块的发展前景并不看好?还有人表示宁扬城际将来会走朴席到汊河，地块要涨价，因此取消拍卖。

首先我们了解一下当时熊庄地块事件的始末：

2018年12月28日，就在原定拍卖日期的前一天，扬州市国有建设用地使用权网上交易系统发布延期公告：南区GZ105商住地块因故延长挂牌时间，将于2019年1月9日12时20分进行拍卖，起拍楼面地价2921元/㎡。

但2019年1月7日下午，GZ105地块突然中止出让，原因不明。有网友猜测，该地块之所以流拍，关键就在于临近挂牌截止时间，却没有一家开发商报价。

时间倒退几日，1月5日，老城区GZ108地块、蜀冈GZ111地块经过最终摇号，分别被恒通和景宇置业竞得，成交楼面地价高达8950元/㎡，超过最高限价，需现房销售。

一边是GZ105地块的流拍，一边是突破最高限价的高价地，巨大的反差让大家摸不着头脑。现如今从原本的上半年上市又延期，GZ105地块的挂牌上市之路可谓是一波三折。

在详细的了解了当时事件的情况后，我决定实探熊庄地块，给大家带来最新现场的实况，让大家可以更直观的了解这块地!

现场照片：

项目详情：熊庄地块是原GZ105地块，项目出让面积4万㎡。容积率1.4--1.6。规划商住用地，出让年限70年。

项目地址：南至宏溪路、西至吉安路、北至规划支路

地块优势明显：

1.这个地块是汊河片区改造的核心地块，东面紧邻扬州大学城，东边与南边是成熟社区，有星汇名邸、枫林小区、星河蓝湾、宏溪小区等，北面紧邻汊河老老街，人气极旺，配套完善。

2.熊庄地块的西南角即将建设高新区实验学校，目前正在跟区外名校积极洽谈合作，这块土地在未来可能是。

3.与此地块仅有一路之隔的西面地块也即将上市。

4.现在宁扬城际轻轨线路走向还没有正式官宣，资料显示，规划中的宁扬轻轨--高新区站就在熊庄地块西1公里处。

5.这块土地规划为商住用地，其中商业占40%，住宅占60%。有意打造新加坡式的邻里中心。

熊庄地块潜在价值很高，但是上市路程并不平坦。

实探熊庄地块以后，我发现这块土地非常的有商业价值，不禁为它的“遭遇”感到惋惜。

今年年初流拍而计划上半年再次上市的熊庄地块(原GZ105)，短短几日又取消计划，真可谓一波三折!

现实情况的背后发人深思!我们是否可以拨丝抽茧，还原政府与开发商的关系，以最终造福市民的目的去分析一下，给熊庄地块找到一个合适的契机呢!

政府层面：

这块土地规划为商住用地，其中商业占40%，住宅占60%，商业面积大概在2.4万㎡左右，目的打造新加坡式的邻里中心。这样周边小区就能共享一个商业中心，解决高新区、大学城商业配套严重不足的问题。

产城融合，城市建设要高度重视土地上市营销工作，尤其是商业、公共配套属性较强的地块。

要面向市场，科学规划，精准定位，解决做什么产品的问题，又要遴选开发商，注重品牌、实力和开发经验，精准营销，解决谁来做作品的问题，还要实现土地价值最大化，体现经济效益和社会效益的平衡，解决政府、开发商、市场、百姓多赢的问题。

开发商层面：

扬州高新区地处扬州西南板块，是宁镇扬一体化的节点，是扬州城市建设西进南下的主战场，千年古城必将迎来滨江时代。蜀冈——运河——长江，这就是扬州城市发展的大势所在。

扬州高新区拥有扬州城市建设最大的预留地古运河运西板块和汊河板块，有即将大规模退二进三的北园。

扬州高新区坐拥近10万师生规模的大学城，居中产业高度发达、产业工人高度集聚的沿江经济走廊，坐享古运河文化、高旻寺佛教禅宗文化、扬子津生态走廊和沿江生态走廊。

工作、生活在高新区出行非常方便，规划建设的宁扬城际轨道和市区地铁2号线、3号线、5号线都预留高新区站点，距离高铁镇江南站及规划中的北沿江t;

高新区城市建设振翅欲飞，已经站在下一轮风口，开发商还在等什么?

聚焦熊庄地块，试水扬州高新区!

熊庄地块从今年初的流拍到上市计划推迟，这件事又给我们什么启发呢!

政府应该加强与开发商的沟通，了解开发商的想法和需求，同时加强市场的调研，更加清楚周边老百姓的需求，知道区域的需要是什么。

同时政府应该了解开发商的特色，擅长什么样的作品，什么类型的开发商擅长做熊庄这个地块的作品，然后做一个精准的营销。

例如，万达、茂业、新城、华懋、银泰、砂之船等都擅长商业地产，但是他们风格都不尽相同，各有特点，那么针对他们的营销模式也应该不一样。

比如熊庄地块，政府规划预期打造一个邻里中心。那么众多开发商里，谁擅长做这种类型产品呢，这里也需要政府做一个精准的筛选。

邻里中心这个理念来源于新加坡，国内最早实践于苏州。如今，面对窘境，如何破解?

有没有可能调整地块规划?熊庄地块为分为A、B、C、D4个地块上市，总体规划有些琐碎，破坏了地块的整体性，那么规划方案是否可以做一个调整。

有没有可能优化上市策略?熊庄地块会不会与西边的地块捆绑销售。

有没有可能调整土地价格?市场价格应该顺应市场规律，符合市场需求。不能一味的降低或提高土地价格，既不能背离土地原有价值，更不能违背政府造福市民的最终目的。

总体来说，现在熊庄地块位于南区汊河，位置、配套并不占优势，但是未来南区必然是大家关注的地区，发展前景巨大，非常的具有商业价值。

不管情况如何，期待熊庄地块重新上市，希望这个地块早日上拍，为扬州的房地产发展注入新鲜血液!