扬州楼市调控或打破“三年定律”？扬州房价信号显示，炒房时代已远去

扬州楼市调控两年多，变化层出不穷，各种话题自然也就不断出现。最近，断供这个话题又再次成为了市场关注和讨论的热点。从2016年930新政至今，在限售、限购等严厉的调控措施下，关于炒房囤房客断供、炒房企业断供等报道不时出现。

比如，去年12月份，有媒体报道江苏某炒房客通过中介机构囤了60套房子，月供高达20多万，但是由于资金链断裂，最后自己躲了起来。近日，又有媒体报道称某网站线上拍卖房数量直线上升，关于楼市断供潮来临的说法再次出现。不过，业内人士对此表示，断供只是个别现象，楼市并没有出现所谓的断供潮，而且未来断供潮出现的可能性也比较低。那么，关于房地产市场不时出现的断供现象，你是如何看待的呢?

笔者认为，虽然调控政策较为严厉，而且不少炒房囤房客也已经被高位套牢，但当前房地产市场的确没有出现断供潮，而且绝大多数炒房囤房客也不会轻易选择断供。这是为什么呢?一旦选择了断供，这就意味着不仅房子要被拍卖，银行可能还会冻结个人财产，信用也会受到损失。所以，在笔者看来，当前楼市没有出现断供潮，这并不代表被套牢的炒房囤房客财大气粗，其实绝大多数只是咬牙硬撑，坐等时机罢了。

那么，面临现金流的压力，为什么炒房囤房客没有选择抛售呢?笔者认为，主要有三个原因：首先，房价只涨不跌或者不会大跌的想法根深蒂固，他们期待房价会出现转机。其次，炒房囤房客为了出手，固然愿意降低房价，但基本很难降到普通购房者的心理价位，再叠加刚需购房意愿下滑，楼市有价无市趋势明显。最后，楼市缺少对住房交易和持有环节的约束政策。综上来看，在笔者看来，下一阶段留给炒房囤房客思考和等待的时间恐怕不多了，主要有以下两个原因。

第一，从短期来看，楼市调控或打破“三年定律”，房住不炒的定位没有改变，扬州房价持续稳定的政策诉求也没有改变。

从2016年930调控提出防止房价大起大落，到2018年731会议提出坚决遏制房价上涨，再到2018年年底住建部提出2019年稳地价、稳房价、稳预期。调控28个月的时间，楼市稳字当头，延续了政策的稳定性和连续性。虽然，目前楼市调控出现了细微的变化，从国家统一定位过渡到了一城一策，但是楼市和房价稳定的政策诉求没有发生改变。

其实，根据历次楼市调控和市场周期来看，楼市调控最多会持续大约三年时间，这也被业内当作是预判楼市和房价走向的重要参考因素。但笔者认为，无论是从调控范围还是从调控决心来看，这次调控显然与以往不同，或将打破“三年定律”。针对市场出现的各种传言，新华社主管主办的经济参考报曾发表文章评论称，楼市调控将告别周期，五年都不会退出。人民日报也曾在社交平台发表短评，房住不炒的定位不会改变，投机炒房注定要打错算盘。因此，笔者认为，炒房客坐等楼市出现转机的想法可能要泡汤了。

第二，从长期来看，新一轮调控潮正在路上，楼市调控将从统一定位过渡到一城一策，房地产长效机制加快推进。

结合近期市场出现的变化，笔者认为，要判断未来楼市和房价应该怎么走，看懂三个关键词就够了，分别是房住不炒、长效机制和一城一策。从2016年930新政开始，为了控制楼市热度，楼市调控的定位一直就是房住不炒，而从2019年开始，长效机制和一城一策或成为楼市关键词。如何理解长效机制和一城一策呢?换言之，下一阶段要综合运用监管、税收、金融、土地、住房制度等措施来维持楼市和房价长期平稳。但是，由于每个城市的发展水平不同，因此在房住不炒的基础之上，每个城市都有每个城市的调控逻辑，制定出符合自身实际的方案。

在笔者看来，与最近两年多的调控不同，房地产长效机制所包括的政策组合拳无异于一轮新的调控潮，而其中最受大家关注的应该是房地产税的出台。其实，房地产税被提及了好多年，能不能降低房价也争议了很多年，但笔者认为，如今房地产税属于箭在弦上，利空房价也是必然结果。北京大学法学院教授刘剑文表示，不排除2019年房提交全国人大常委会审议。凤凰卫视特约财经评论员肖磊也表示，两年内推出的概率大于99%。除此之外，从增量市场向存量市场过渡是大势所趋，这也意味着房地产税一定程度上会慢慢代替土地收入。

笔者认为，长期以来，投机炒房一直都是扰乱房地产市场秩序的重要诱因。对他们而言，只要稍有机会，便会趁机入市，其实这既给刚需带来了买房压力，也给房地产市场带来了风险。目前虽然面临着严厉调控，但对于一贯抱着赌博心态的炒房囤房客来说，不少仍然处于伺机蛰伏与寻找时机状态，而对于目前已经被高位套牢的投机炒房客来说，不少依然抱着不甘心和观望的心态。但在笔者看来，如今政策已经释放了足够明确的信号，房价走向和楼市格局基本已定，留给炒房囤房客的时间或许也不多了，转变观念并回到理性轨道上来才是正确选择。