扬州楼市“四限”有望放松？丁祖昱今年楼市10大预测，了解一下

1月8日，一年一度的丁祖昱评楼市发布会在上海梅赛德斯奔驰文化中心举行。易居企业集团CEO丁祖昱发布了对2019年扬州房地产市场十大预测，其中包括2019年房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂、楼市“四限”有希望放松以及地价有望继续下降等。

建设部原副部长、党组副书记刘志峰，全国政协常委、民建中央副主席、上海市政协副主席周汉民，易居(中国)董事局主席周忻，红杉中国创始人沈南鹏，旭辉集团董事长林中，北京首旅如家酒店集团股份有限公司总经理、如家集团董事长孙坚，中南置业董事长、上海菩悦资产创始人陈凯，优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆，上海东方卫视记者、主持人骆新等嘉宾汇聚在此，与现场近5000名听众聆听丁祖昱用大数据剖析2018年房地产行业、前瞻2019年扬州市场。

发布会上，易居克而瑞资管平台、易居沃顿2019重磅升级项目CHAMP、红杉-易居美好生活联盟相继发布和成立。

以下是丁祖昱对中国房地产行业的观点分享：

一、2018年房地产市场回顾

1、关于土地市场

成交上，三四线城市撑起了土地市场。2018年，三四线城市土地出让总面积占比接近80%。这说明一二线城市的土地相对来说依旧异常,三四线城市土地供应则比较充足，大家也要重新反省一下三四线城市的投资战略。

在2018年土地成交面积TOP10城市中，中西部省会占据半壁江山;成交金额TOP10城市中，前三位分别是杭州、上海和北京,这都是知名的一线和准一线城市。从这点看，今天中西部省会撑起了面积的江山，传统一二线城市撑起了金额的江山。

土地价格方面，与2017年和2016年对比，2018年所有出让的土地中，超6成的地块地价下降。预计2019年的土地价格可能还有下降空间。

具体来看，上海、北京、深圳的地价都跌了，深圳跌幅更大。当然深圳土地有它的特殊性，因为供应比较少，所以一两块地的成交价格就会影响整体价格。

在土地单价和总价排行榜中，仍是上海、北京、杭州等老面孔。

2、关于一手房市场

2018年新房成交呈现“一线低、二线平、三四线先升后降”的情况，且目前下降趋势仍在持续。

具体来看，2018年新房成交面积TOP10城市中，大多数都是二线城市，重庆仍占据首位;成交金额TOP10城市中，杭州继续排第一，一线城市也均有上榜。

三四线成交TOP10城市基本被长三角和珠三角所覆盖， 特别是排在前三位的城市，成交量都比得上一个强二线城市。

豪宅市场仍然不太乐观，特别是北京、深圳，豪宅被腰斩，三亚在政策打压下，顶豪几乎全军覆没。从三亚三千万以上顶豪成交量自2017年200套降至2018年的没几个便可见一斑。

3、关于二手房市场

2018年二手房的情况不是特别好，在二季度以价换量稍微有所上升后，基本从6月份开始就一路下跌，11、12月份市场有所回温，但是否真的稳住无从知道。若按照经纪人的数量来算的话，现在一个经纪人一年平均成交不了一套房，所以说，目前二手房到了最危险的时候。

价格来看，从2017年甚至2018年的上半年第一季度的“跳价”，变成了现在“价跳”，特别是环京的一部分二手房，价格已经回落了20%以上，这种价跳的情况会延续多久?可能还远远没有到价格最终的一个底部。

成交结构上，去年二手房成交中大多集中在中小面积上，即总价相对特别低的这一部分。可以看到，刚需客户仍然是二手房的主导。

4、关于企业

2018年房企的表现还是可以的，特别是那些规模房企。2018年百强房企卖了10万亿，而2018年全国总成交量差不多在15万亿左右，百强房企占据了总量的三分之二。

前30家房企抢占了近一半市场份额，集中度达到46%。其中前10强就瓜分了26%左右的市场。预计2019年集中度还会继续上升，强者恒强的格局至少在近几年不会改变。

二、洞悉行业本质

1、人口：房地产长期看人口，未来人口不乐观

从一孩看，不想生的比想生二个的多很多，而一孩的数量从2013年之后就在不断的下降，差不多下降了300多万人，这是一个巨大的数字。一是因为现在初孕妈妈的年龄在提升，目前高达29.2岁。二是结婚的人数更少了，2013年有1300万对结婚，到2017年只有1000多万，结婚少了，生孩子也相应少了。

二胎政策后，连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后产带来很大的机会。其一，相当大一部分二孩是城市二孩，生二孩的人都是有购买力的人;其二，带来改善型需求，他们都有能力还会换好房子。但我认为，2017年二孩已经冲高见顶，边际效应在下降。但整体来看，从长期来看，我的判断是人口非常不乐观，未来十年内出生人口会向下击穿一千万。

2、需求：满打满算17亿平方米

目前需求非常重要的一个部分，来自于新的常住人口。相比之下，未来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

同时，2018年大学毕业生有820万人，是未来的刚需，不管是租房还是买房都有居住的需求。

按照30年换一次房测算的话，差不多有10亿平方米的改善需求。

综上测算，刚需和改善结合大约有17亿平方米左右的居住需求。

3、消费者：关注95后的需求

首先，每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体。95后开始有了自己真正的想法，无论是租赁方面的居住需求，还是购房方面的需求。95后当中需求户型都是一步到位三房，目前来看三房是80、90和95后的初选。

其次，自从三年前提出房子是用来住的不是用来炒的之后，每一年投资的比重都在下降，特别是在2018年，纯投资的比重下降了8个点。

第三，限购对环一线周边和一些强二线周边影响非常巨大，周边城市输送过来的购买力大幅度减少，但对于周边城市的这些政策有可商榷之处。

最后，对于2018年的购房客户，买大还是初选。

4、租赁市场：一个同时被高估又同时被低估的市场

高估什么?高估了租赁市场的量，特别是租赁市场的增量。这个市场容量没有想象中那么大，如今一二线城市的空置率仍然在15%以上。

低估什么?低端的租赁市场需求被低估了，对于4千元以下最大的租赁群体的租赁需求关心较少，而推出来的大量租赁房则是市场不缺的中高端产品。

另外，中国的房源大都在个体手里，目前只有5%的房源在机构手上，无论是对开发企业进入租赁市场也好，对于其他的运营机构进入租赁市场也好，其实最大的空间在哪里呢?值得探讨。

5、商业市场：冰火两重天

这两年，商业房地产的发展迅速，但这个市场仍是冰火两重天。

首先，各个城市商业表现差异巨大，很多城市的购物中心和人均商业面积已经过剩。而租金上升，出租率上升的城市，只有长沙、西安、上海、深圳、杭州这几个城市。

第二，商业地产在做各种各样的分化，商业地产资源也在向头部企业集中。

第三，未来的购物中心可能除了如今已经实现的自动收费等还会出现24全天后的，VR购物，智慧停车等等，新零售将是一个关键。

6、办公市场：年年去库存

近几年，办公的库存不减反增。有些城市五年的新增量比过去20、30年的总量还要多，写字楼的去库存任重道远。同时，城市之间差异巨大，不同能级等城市租金差异在4倍以上，出租率差距也非常大。

值得注意的是，共享办公在推动写字楼的进步，促进传统写字楼的迭代升级，为一些城市做了很好的去化工作。

7、房企：高速增长将被有质量的增长替代

2018年的房企出现了新的一些特征。

首先，开启高位运营时代，但高增长模式已不可持续，不再具备高增长的三个前提：第一是市场容量在不断增长，但是2019年很难预测市场会从2018年17亿平方米，15万亿的市场规模再往上走。第二高杠杆市场过去了，很多房企甚至开始去杠杆。第三高周转，大多房企光有高周转没有市场容量放大的前提，很难继续保持增长。

其次，大多数房企特别是规模房企，主业的开发业务收入占比都到了95%以上，所以还是要稳住、做强主业，主业做好才是前提。

三、2019年十大市场预测

1、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂。

尽管房地产市场在2018年四季度开始进入调整，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

2、货币“放水”难解楼市之渴。

2019年上半年应该是近十年同期压力最大的时期。房地产调整刚刚开始，不会因为一两个政策变动、市场放一点水就发生改变。它会走完调整期。不建议对短期市场过度乐观，要做好相对坏的准备。

3、中央放权到地方，“四限”放松有希望。

12月份的中央经济会议中有一个重要信号，即房地产相关的一些权利下放，让地方担起主体责任，维护当地房地产市场的健康稳定。各地地方政府可以根据各地的实际情况，来制定相应的政策，这种情况下，2019年四限政策都有可能发生松动。

4、13万亿，地产行业规模下降10%。

关于整个2019年市场规模，预测是下降而不是微降，预计销售金额会在13万亿这个数量级上，销售面积也会从17亿平方米回落。对回落贡献度大的是三四线城市。整个三四线城市前三季度成交量占比达到70%，第四季度下降至67%，成交乏力。

5、继续看好海南。

如果海南的政策能够做一些微调，将会有非常好的市场前景。

6、购买力下降，刚需房要警惕。

一线和部分二线中，远郊的刚需房从去年下半年整体区划出现较大滑坡，这与刚需的购买力相关。过去几年房价上升，影响最大的是刚需。对于刚需来说，工资上涨及不上房价的上涨速度，压力巨大。同时2019年是一个产品进行革新的机会，刚需产品可能会出现一定的降级，户型、面积标准下降。改善需求也会有一些新特点和创新。

7、地价还会降，房企可抄底。

弱势市场拿地，好的市场卖房。2019年对于很多城市来说，地价进入了底部区间，目前可能是房企拿地最从容的阶段，2019年的前几个季度是拿地抄底最好的时间。

8、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下。

租赁行业在2019年会大洗牌，运营型的租赁企业如果没有靠上房企大树，在未来会有较大压力。最近整个租赁市场无论是出租率、租金、资本市场对租赁市场的看法都在发生一些变化，需要重新发现租赁市场的机会，比如蓝领市场。

9、看好物业管理，不看好养老地产。

这两年，资本市场对物业管理的追逐使其翻升得很快。很多房企分拆物业公司发现，旗下竟然有一块资本市场感兴趣的板块。BAT也来敲门。如今物业管理的模式也发生了巨大变化，从原来单纯的保安、保洁到今天要满足社区的复合型的需求，每家房企都应该重新审视自己的物业，大力发展物业管理，让物业管理上升一个台阶。即使不为资本市场考虑，也要为开发运营考虑，创建美好生活要从物业管理开始。而养老产业有误区，虽然老人数量看上去很多，但是养老地产运营难度很大。

10、看好这些地产股。

业绩不错但是2018年超跌的，或2019年自身增长速度比较快的——碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。

四、丁祖昱和他的朋友们

易居董事局主席周忻发布易居集团战略和产品：克而瑞资管平台、易居沃顿商学院

建设部原副部长、党组副书记刘志峰

建设部原副部长、党组副书记刘志峰认为，丁祖昱评楼市发布会体现出全面科学的特点，既有对2018年市场预测的回顾分析，也有对土地、一手市场、二手市场、租赁市场及其他业态的分析;用大数据、事实说话，实事求是。这种科学的态度值得赞赏。

全国政协常委、民建中央副主席、上海市政协副主席周汉民

全国政协常委、民建中央副主席、上海市政协副主席周汉民在发布会上讲述了和丁祖昱相识的过程以及这十年来他的变化。随后他表示，地产人三个C要坚持，第一个C是有品质、品格、品位，也就是你的风格。第二个C是常识，如今许多人都在追求碎片化的信息，把自己从一个知识分子降格成知道分子，人们应当把常识作为自己永远不能背弃的人生佳业。第三个C是创造力，地产一定会有未来，冬天离开，很快春天就会到来。如果坚守住品格和风骨，坚守住对常识的尊重、礼拜和敬畏，只要手中有创造力，何愁没有春天。最后他表示，长三角一体化中有三个一体化，即经济社会发展战略的一体化，交通网络的一体化并追求同城效应，社会公共服务的一体化，将会给上海所有产业包括地产带来巨大的机会。

旭辉集团董事长林中

旭辉集团董事长林中认为，2019年房地产市场整体比较稳定。相信在中央“房住不炒”、“因城施策”的调控方向下，整个地产行业将摆脱以前高频波动、快速增长的阶段，逐渐走向平稳增长。未来几年，房地产行业压舱石和稳定剂的作用仍然非常强。对地产行业的同行而言，“活下去没问题，希望我们活得久而且活得好”!

北京首旅如家酒店集团股份有限公司总经理、如家酒店集团董事长孙坚

北京首旅如家酒店集团股份有限公司总经理、如家酒店集团董事长孙坚表示，丁祖昱用大数据分析市场，非常客观科学，同时颇具勇气。因为房地产是一个政策导向非常强的行业，预测很难。2019年政策方面，预计会比较稳定和积极。在市场寒冷的时候，对企业来说，最重要的是做好主业和产品。

中南置地董事长、上海菩悦资产创始人陈凯

中南置地董事长、上海菩悦资产创始人陈凯认为，地产行业成熟度越来越高。以前买完地做好产品等着赚大钱的日子已经一去不复返了。未来这个行业只会留给那些真正热爱地产的人。想赚快钱，想躺着挣钱的人，可以找其他行业。

上海东方卫视记者、主持人骆新

上海东方卫视记者、主持人骆新表示，非常佩服丁祖昱的勇气，因为预测很难，从来都不会特别准，但关键是要看他预测的理由和逻辑。丁祖昱给大家看的预测的大数据很有意义。这是他基于调查结果的一个立场。不要强调对和错，可以质疑，最重要的是换一个角度来看问题。丁祖昱每年发布会的意义就在这里。

优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆

优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆对发布会提出两点建议。第一，增加房地产金融趋势板块。在“房住不炒”调控政策下，资产得有个去处;第二，房地产内容运营的价值应有更多的体现。这将成为未来房地产变成不动产后，一个非常重要内容的补充，比如滑雪、旅游、办公、文化，这些可能都会对不动产产生价值的变迁。