“稳”字当头 补齐租赁住房短板

2018年12月24日举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部全面总结了2018年住房和城乡建设工作，扬州楼盘网分析了面临的形势和问题，提出了2019年工作总体要求和重点任务。其中，谈起明年的房地产市场调控，住房和城乡建设部明确表示，要做好以下工作：把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处;加快解决中低收入群体住房困难;补齐赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

对于此次会议提出的2019年工作重点任务稳地价稳房价稳预期，亿翰智库认为：可以从两方面着手。

从土地供给端

长效机制中，土地是至关重要的一环。我国房地产行业出现一些问题不在于土地总量问题，而在于土地和资源的结构性失衡，优势的资源、产业等逐渐向核心城市聚集，而这些城市对人口的吸引力同样较强，但是土地资源的地理分布特征决定了住房的结构性失衡问题。为此，构建长效机制，深化土地市场的改革有助于解决市场出现的供需失衡问题，解决中低收入人群住房问题。

具体操作上：土地供给因城施策，扩延城市地理边界，将核心城市产业和人口向周边区域或城市转移，实现人地挂钩。在住房问题严峻的热点城市增加保障房和租赁住房建设，解决潜在购房人群的住房需求：一方面可以加快集体建设用地入市建设保障房和租赁住房;另一方面，提高存量土地利用效率，更多用于建设保障房或租赁住房。

政府不断强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并从扶持住房租赁企业、完善租赁补贴机制和相关法律、提供金融支持等方面来支持租赁市场的供给。

针对扬州楼市供需相对不均衡的情况，各大城市都制定了租赁用地供应计划，对供地面积、供应套数、供应主体等方面都做出相应规定，政策的支持是租赁市场发展的有效动力。2018年租赁市场将有更多资源被盘活，在资源的城市分布上，主要以人口净流入较多的一二线城市为主，各城市在租赁用地供应方面也呈现不同特征，北京、上海、杭州南京主要侧重于新建商品房配建、集体土地建设租赁住房，深圳等珠三角城市依靠土地更新项目来扩大租赁供给面积，其他二线城市则通过新建商品房配建租赁住房的形式来增加供给，租赁市场形成了以盘活存量、扩充增量为主导的供给方式。

二、从政策端

在维持房地产市场的健康有序发展过程中，中央将更多的给予指导，地方政府将承担更多主体责任，根据城市现状的差异对政策进行适当调整和改善，政调的主基调依旧是坚持“房住不炒“，防止房地产行业的大起大落。

政策调整的逻辑是：“因城施策，因地制宜，合理保压”。具体到政策上，限价、限售可以最先调整或退出，限购限贷政策因城市而定。基本面较差(土地财政压力比较大)的三四线城市限购限贷可以适当先调整，紧接着普通二线城市尝试进行限购和限贷政策适当宽松，一线及核心二线城市短期内放松限购限贷操作性不强。