扬州楼市涨价出现拐点

过去几年扬州房企销售连创新高，很多房企动辄创出50%的高增长，一些房企甚至翻倍增长。但现在看来，2018年的销售额，包括2019年的销售预期，会较前几年有一个非常大的变化。在这种背景下，一旦销售进度离全年的销售目标有非常大的差距，职业经理人的变动也会非常大。

比如，孔鹏离职的背后是，扬州房产网销售额据称目前已完成70亿元，但离全年300亿元的目标相距甚远;

今年8月，行政总裁曹舟南离职的绿城中国，前10月总合同销售金额约1154亿元，达标率仅为64.1%;

今年销售目标为2000亿元，而上半年销售额完成率不足一半的泰禾集团，在下半年同样经历了人事动荡。

“销售额是最直观的一个指标，除此之外房企内部还有各种各样的指标，比如土地储备如何，一级开发如何，二级开发如何，融资做得怎么样……这些都是考核职业经理人的具体指标，而行业下行的影响是综合的，有可能销售额达标了，但是融资指标没有完成，同样会造成高管被迫离职。

对此，易居房地产研究院总监严跃进告诉中国证券报(ID：xhszzb)记者，“国内房地产行业的降温未来一段时间预计不会结束。

扬房地产拐点已至

2012年，当万科表示房地产进入“白银时代”的时候，大多数人还认为这是杞人忧天。而当今年9月万科董事局主席郁亮表示房地产“转折实实在在到来了”，并打出“活下去”的口号时，没有人再认为这是危言耸听。

“国内房地产市场拐点已至，这已经成为全行业共识了，只是大家没有想到拐点会来得这么快。比如我们公司，前几年扩张非常凶猛，在招拍挂市场上依靠杠杆资金无差别拿地，地块性质、所处位置可以说是一概不管。但今年行业突然下行，压力马上就来了。”上述中小房企高管告诉中国证券报(ID：xhszzb)记者。

拐点的到来，在近日国家统计局发布的1-10月全国房地产开发投资和销售数据中已经显露端倪。

10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%，延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势，“金九银十”彻底失色。同时，投资和新开工增速也显著回落，10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2个百分点至7.7%。

“拐点”二字，也意味着国内房地产市场的下行并不是短期波动，很可能成为长期趋势。日前，各大券商在预测2019年楼市的时候，悲观的论调充斥在字里行间。

其中，华泰证券认为，居民加杠杆后继乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数，预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长4.9%。总体来看，预计2019年开发投资增速为0.9%。

中金公司的预测则更为悲观。其认为，目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来同比下跌，面积和金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，跌幅预计分别达到5%和10%。

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