限购？就是政府告诉你，赶紧来买房吧！

从短期市场上来看，房价仍然有上涨空间，甚至是受到强劲支撑。因为现在全国的房子已经不够用了。按照统计，有些城市的商品房库存仅仅只够两三个月的销售了，有的甚至只有一个月。严重的供不应求，房价下跌，显然不可能。这也就是任志强同志说的，越是限购的地方，越值得买。限购就是政府告诉你，赶紧来买房吧，这里房子不够用了。但是中国经济显然不能单纯的用简单的供需来分析预测。否则，也不会有那么多人说中国的房地产不符合经济学原理了。

房价必须停止上涨。

这不仅仅是个经济问题，更是个政治问题、社会问题。房价继续上涨将会催生更多的一系列社会、经济连锁问题。

1、 高房价加剧了社会不劳而获的浮躁心理，催生了靠炒房为生的寄生(食利)阶层。房价必然上涨、永远会上涨，在社会上已经成为真理。近几十年来，炒房致富成了发家的最好手段，最败家的是卖房创业。当初温州太太炒房团名震全国，做实业辛辛苦苦一整年，不如轻轻松松炒一套房。这样的氛围之下，有多少人能坐冷板凳做实业?炒房对社会浮躁的影响完全不亚于娱乐业对社会浮躁的影响。很多人都知道，娱乐明星、网红随便动动，就收益上万上亿，很不公平，加剧了年轻人的浮躁心态。但是房地产的连年暴涨，对实业的影响不亚于此。

试问炒房者为社会贡献什么价值?炒把房子低价买进，在房价大涨之后，再卖给刚需，割刚需的韭菜，从而大赚一笔，很值得骄傲么?他们付出什么对社会有意义的劳动了么?没有，可是有人却很骄傲。炒房大户连年大赚之后，不觉得自己是寄生虫，偷走了刚需辛勤创造的财富，反倒产生了错觉，认为自己为社会创造了巨大的价值。

政府房住不炒的政策，打碎了炒房人的饭碗，于是著名炒房人暴跳起来嘲笑那些支持房住不炒的人都是loser、无脑屌丝、一群“吃福利分子”，言语之高傲，态度之蔑视，无不显示出人品的低下和低素质。殊不知，支持房主不炒的大多是辛辛苦苦在社会上打拼的人，为这个社会贡献价值的人，是这个社会中的实业家、创业者、打工者。反对房住不炒，反对长效机制的恰恰多是些寄生虫。当然能够寄生也是一种本事，但是把寄生当做对别人的恩惠，就恬不知耻了。

当今社会有多浮躁呢。现在采访小学生长大以后想做什么?据调查相当网红的比例惊人。少年强则中国强，少年都一心想当网红了，中国还有未来么?

总而言之，炒房带来的暴利，带动了社会资本的浮躁性，加速了社会资本(尤其是民间资本)从实体经济转向房地产炒作，进一步阻碍了中国实业的转型升级。

2、 高房价加速社会的贫富分化，降低降低了社会内需。

高房价提高生产成本和生活成本。高房价就意味着生产者和消费者需要支付更高的房价来买房子支付房租等等。生活成本的提高必然会使社会的贫富分化更快，社会需求随之迅速降低。

有人说，房价上涨也能够提高需求啊。是的，房价上升能够给企业带来利润也能够带动很多相关产业发展。大家都熟悉马太效应，富有的更富有，贫穷的更贫穷。马太效应能够产生的原因，是因为利润。利润是归于有钱人，而不是穷人。

我们看到房地产这是个高利润的行业。贫富分化的根本原因是因为利润，利润越高，贫富分化就越快。所以总体而言，需求是在不断加速被消灭的。

3、房地产除了经济功能外，更重要的是民生功能。中国内地不是香港，香港只是一个城市，可以依靠别人活着。内地有14亿人口，只能靠自己活着。如果房地产香港化，底层居无定所，只需要一部分人生活无着，在全国来说就是极大的数字。

维持房价有那些阻力

1、疯狂的房价看涨情绪，透支了房价的需求。

现在能买房的基本都买房了，甚至不惜透支六个钱包来来购买。本来不需要买房的还在上学的孩子，父母都已经为其准备好了房子，一部分人为了防止货币贬值，也大量的买入房子。这就造成了房子的需求大量透支。现在对房子的疯狂让人想到的只有股市上的牛市，牛市之后是什么，大家都清楚的。

高房价已经脱离了中国的经济发展速度，高房价已经失去了经济支撑。中国近几年的经济增速已经不断走低，GDP增速已经从两位数变成了个位数，而在这种情况下，房价却在短短两三年之间在全国范围内实现全面翻翻。一支独放不是春，没有经济的增长的支撑，房价高企难以持久。

2、中国的人口老龄化越来越近，房价增长缺少人口增长的支持。

刘易斯拐点在中国已经显现，人口红利正在消失。最重要的是，新增的房地产面积不断增加，2017年我国新开工商品住宅面积128098万平方米(同比增长10%)，按人均35平米计算，大约可供3660万人居住。而自1987年开始新出生人口是不断减少的。其中1987年最高出生人口也只不过是2(1993年出生)人口只有2119万人而已。而1998年之后的中国新出生人口则直接掉到了两千万人以下。2002年新出生人口更是滑落的只有1600万人左右。而中国每年的死亡人口是不断增长的，2017年中国的死亡人口已经达到977万人。从目前的数据看来，每年房地产新开发的住宅，远远超出每年新增的房产需求。仅2017年房地产新增房地产住宅超过新增人口需求的数量可能在2000万人以上，2018年这个差额会更大。这种趋势下，房地产价格上涨已经没有了长期的需求基础。当然新增的需求没有了，房地产存量更新的需求还是有的，不过目前中国商品房更新需求很小。如果按照房子70年的存续年限来算的话，房地产70年一更新，且城市化率达到70%(据说70%为中国最终城市化率情况。)，每年中国大约需要有1400万人口的房子需要更新。

3、贫富分化，抑制了房产需求。高房价促进了贫富分化，甚至有不少自媒体号称，买不起房的人将会永远也买不起房了，说的就是贫富分化的问题。但是反过来说，买不起房的人永远买不起房了，那不就等于房子也卖不出去了么?当然，买不起房的人不可能就永远买不起房，但是贫富分化却是不争的事实。

4、房地产增量需求锐减，土地财政将会转化为房产税财政。地方政府之所以会有土地财政，是因为地方政府可以从房地产业中收取大量的土地出让金和土地增值税，而这些都要依靠房地产增量来实现。随着房地产增量不足，地方政府将不得不依靠房产税来保证该财政收入。

5、预期美元加息将导致资金外流压力加大，国内资金将会紧张。美联储已经宣布今年下半年还会继续加息两次，2019年加息两次。美联储的持续加息已经导致国内利率与美国利率之间的利率差收窄。预计今年美国最后一次加息后，中美利率差将会消失。这将给国内资本一定的外流压力。如果真的出现资本外流，国内房价就缺少了货币支撑。

6、科技发展将会加大就业压力。若失业人口增多，房地产将会失去大量接盘侠。很多人认为科技发展不会造成就业压力。他们认为科技同时可以产生就业。但是根据历史来看这个结论并不完全成立，否则也不会有工业革命时期工人砸毁机器的事件了。要想让科技减少就业人口后又能促进就业，难度不亚于一场革命。因为那需要一次全面的财富重新分配。

就目前来看，无人驾驶技术已经逐渐成熟，无人超市已经展示，无人5s店已经出现，无人码头、无人工厂、无人银行等等都已经出现。亲，抱紧你的工作吧。

维持房价的有利因素

1、继续棚改货币化。

通过向市场变相投放基础货币的方式，可以维持甚至推高房价。2016年以来房价之所以能够大幅上涨，棚改货币化是重要推手之一。2016年-2017年棚户区改造共计1200多万套，提供约3600万人口的房地产住宅需求，而其中的60%左右都是货币化安置。要知道即使是2017年新开工的住宅面积也不过是能够解决3600万人口左右。也就是说，仅2年棚改造创造的房地产住宅需求就足以抵掉全国房地产住宅1年的建造量。继续执行这个政策，房产需求缺口会继续扩大。房价绝对没有下跌的可能(因为棚改需求就已经占到新建造量的二分之一以上了)。而且2018年至2020年国务院计划推出棚改计划为1500万套，约解决4500万人口的数量。

不过目前棚改货币化安置政策已经在调整，预计货币化安置比例会大大下降。

2、为了土地财政，地方政府不愿看到房价下跌。近几十年来，地方政府的财政收入，主要依靠土地。具体原因前文已经讲述。土地既是地方政府的心头肉又是救命稻草，既可以完成GDP，又可以增加财政收入，预计地方政府很难放任房价不管。

3、绝大多数人都已经买房，他们并不愿意房价下跌。典型的例子还是香港。97年香港回归之后，董建华为解决底层群众居住问题，加大土地供应及各种公租房、廉租房等的建设。导致原本高企的香港房价大跌，随后，各种中产阶级示威游行，各色环保人士反对，最后董建华被迫下台。曾荫权上台后，一改董建华的政策，以环保的名义收紧土体供应，减少公租房、廉租房供应，随后香港的房价青云直上。当然这里面也有香港房地产开发商的操纵和煽风点火，到底是谁的原因让香港房价高企，就很难搞清楚了。或许香港房地产商的可能性更大些，毕竟房价下跌他们才是损失最大的人。

4、房地产即使进入存量经济，仍然有大量的需求。如前文所说，即使未来是存量经济，每年中国仍然会有近1400万的商品房地产更新需求。不过就目前来看,房地产的更新需求已经在棚户区改造中完成，中国目前需要更新的房产大多在农村，城市房地产更新需求显现可能在20年以后(1988年城市化率为25.81%，按照房屋最低寿命50年计算)。预计2038年城市商品房更新需求大约有500万人口左右，并在其后的50年内城市商品房更新需求上升至1400万人口左右。

5、降低汇率，货币仍可产生增发空间。即使资本有外流的风险，中国仍可以通过降低汇率的方式来提高国内M2值，实现国内货币的适度增发。

房价长效机制该如何建立

1、新加坡版。

新加坡的住房自有率达到91%，基本实现“居者有其屋”。新加坡制度成功的关键有两个：一、政府几乎不从房地产中赚取任何利益(商品房除外)，二、政府保证充足的房地产供应。

新加坡房地产实行三轨模式。组屋+商品房+廉租房。对占居民人口总数80%的中低收入群体提供政府出资建设的组屋，对15%的高收入群体提供商品房，对5%的社会层提供政府廉租屋

其中组屋制度，又有一个组屋内循环制度，组屋只能是居民与政府之间相互销售。不能由第三方插手，防止炒房发生。居民有资金之后，首先向政府购买组屋。如果以后该居民又有更多的资金，可以将该组屋向政府出售，然后购买商品房。从而形成闭合。保证了不会有人从组屋交易中套利。因为组屋制度只在政府与居民之间发生。

新加坡的房地产政策看上去非常好。但是估计实施难度很大。这意味着要动地方政府的奶酪、要动房地产开发商的奶酪，以及炒房人甚至目前买房人的奶酪。而这些人的话语权是最大的。已经有开发商拿新加坡商品房的价格波动幅度较大来批评新加坡的房地产制度了。然而实际上，对新加坡人来说更关心的不过是组屋的价格而已。

2、德国版。

德国房地产的特点是房价波动性较小，主要原因在于德国的房地产供应给充足。相对其他国家，德国自有住房比例低，以房屋租赁为主。2014年德国房屋自有率仅为52.4%，其中一半左右仍然有房贷负担。

德国房价之所以稳定，主要关键点：允许私人建房，保证房地产的充足供应。

德国版实施难度也不小。中国虽然没有私人土地，但却有集体土地。虽然国家已经下达政策允许集体土地提供房地产，增加房地产供应渠道。可是却有不少地方政府以各种名义或禁止或限制集体土地盖房。原因无他，动了奶酪而已。

德国版的缺点是，自有住房比例太低，估计这不是全国人民想看到的。

3、长沙版。

长沙版房价限购政策堪称是中国房地产相对最容易实现的长效机制。长沙版的限购可以说是当前中国最全面的限购，打击炒作的版本了。

这个版本的优点是相对较容易实施，缺点也明显。以后炒房会不会卷土重来?毕竟房地产还是涉及政府的财政利益，政府还是需要在财政收入与民生之间做出取舍，卷土重来也是随时可能的。

另外，政策会不会有漏洞?企业限购会不会影响企业正常的生产经营等等也是问题。

4、深圳版、香港版。

深圳版基本就是目前香港的翻版。商品房和政策性住房供应“四六分”，大幅调降商品住房比例，人才购房及租房给与各种优惠。深圳等一线城市与中国其他城市相比有个特点，深圳承受了极大的全国人口流入压力。房价无论如何调控，总体上涨的趋势估计很难改变。

实际深圳、香港版的政策并不算太差、为什么房价还会控制不住呢?失败关键主管原因有三：1政府可以从房地产中赚取利益。这就需要政府在利益与民生之间进行取舍。显然不可能每次都是民生胜利。2、对外地炒作资金的介入没有进行打击。打击力度不够的原因也很明显，还是因为政府可以从房地产涨价中受益。3、房地产对本地刚需供应不充足。由于外地炒作资金介入，本地的刚需房地产的供应自然不会充足。如果刚需供应充足，外地炒作资金没有了接盘侠，房价就缺少了炒作的动力。

当然香港和深圳也的确是承接了全国巨量的人口，这也是房价上涨的重要客观原因之一。

5、计划经济版，目前看这个版本无论可行不可行，都不太可能实行。暂不予讨论。

对我们个人而言，如何看待房子。

个人看法是相信中央，长效机制会有的，但将会是什么模式，还无人知晓。

炒房可以免了。七部委不是刚刚又出文件打击炒房了么?棚改货币化安置不是刚刚叫停了么?这一切都说明了中央的决心。

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