融创准备过冬，万科只想活下去，楼市拐点已到？

当融创掌门人孙宏斌表示“安·全·第·一 ”时，很多人以为这只是一家之言。

当万科董事长郁亮说“未来三年只要活下去”，人们才恍然发现，房价还没怎么松动，房企大佬们已经悲观到如此地步了。

在2017年中国房企销售榜上，万科位列榜眼之位，融创占据第四把交椅。当两大龙头房企毫不掩饰悲观之态，这究竟意味着什么？

楼市下半场何去何从，我们理当从中寻找一些答案。

01、孙宏斌

孙宏斌从来都不是个低调的人。

无论是当年在联想一度成为接班人最终却身陷囹圄，还是最近几年的挥泪斩乐视、谈笑入万达，抑或以疯狂拿地荣膺“收割机”和“并购之王”的称号，这都已是过去式。

最近，孙宏斌越来越保守。

就在一个月前，在融创中期业绩会上，孙宏斌突然说，融创要做到安·全·第·一 。

孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化。

第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。

第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

因此，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。

在战略上，融创更是全面押注一二线城市。孙宏斌明确表示，不会进入三四线城市，市场变化后，三四线城市凉的最快。

对于楼市下半场，孙宏斌更加保守。在孙宏斌看来，房价不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的，政府的干预只能让波动显得更窄。

这也就是国民经略常说的楼市冰封期的含义所在。

02、郁亮

孙宏斌保守了，郁亮一直都很低调。

与在地产圈、体育圈乃至娱乐圈都混出声名的的王石相比，郁亮一直都以沉稳形象示人。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。

一次是2018年6月，郁亮说“万科要告别房地产”。

在郁亮看来，住房全面短缺时代结束，房价告别单边快速上涨。

十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

话声未落，万科深圳分公司已准备更名“深圳万科发展有限公司”，目前至少已有九家万科分公司陆续完成了更名手续。

去地产化，一时间甚嚣尘上。

保利地产更名为“保利发展”；

时代地产更名为“时代中国”；

龙湖地产更名为“龙湖控股”……

“地产”这两个字仿佛成了烫手山芋。

另一次是在2018年9月，郁亮直言：“未来三年要把“活下去”作为基本要求”。

与孙宏斌相似，郁亮看到了房地产乃至政治经济都在发生全方位的变化：

其一，今天我们面临的转折的全方位的，政治、经济、国际、军事方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。

其二，2012年时，万科研究报告曾提过，中国的地产调控千万不要成为韩国模式：买房凭票、卖房限制。但现在可以看到，我们面临的限制非常多，已经超出当时的想象。

郁亮说的第一件事，究其根本，就在于政治大环境和国际大环境的变化。

往细了说，一是新的政治生态的确立，二是两大强国之间贸易争端的常态化，三是经济进入L型发展的新常态，四是整个社会对于大房企和大资本的反感，这意味着整个商业逻辑都要随之而发生变化。

至于第二点理由，则是楼市全面进入冰封时代。

这一轮调控堪称史上最严，政策之严厉，限制之全面，都是前所未有。

从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。

所以，郁亮给万科部署了四个字：收敛聚焦。

我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

03、建议

有一句老话说，潮退了，才知道谁在裸泳。

但真正高明的人，在潮退之前，就已明白危险所在，不会冒险赚取最后一个铜板，所以最终能够全身而退。

如果大佬们的信号还不够明确，那么市场早已展现其威力：

其一，今年前八个月，全国土地流拍总数超过800宗，地价更是创下5个月以来的新低。

其二，北上广深杭厦，这些热点城市的房价已经开始松动。新房降价打折潮正在上演，二手房成交量大幅走跌，市场观望情绪浓厚。

其三，央行最新调查显示，六成人预期房价不再涨，打算出手买房的人比上一季度有所减少。

其四，呼和浩特率先取消去库存政策，长春率先取消棚改货币化奖励，楼市政策正在全面转向。

所有的信号都指向楼市已经从买到就是赚到的全民抢房时代，走向了维稳。

房价有可能永远涨，但冬天也有可能很漫长。

最后深悦会还是想提醒大家一句：楼市是有周期性的，当房企都在储备过冬时，无论是刚需还是投资，最好都做好过冬的准备。

至于长期，物价一直野蛮生长，人均收入也在逐年增长，一如深悦会时常说的那句话，你工资6000，房价6000，不可能五年十年后你工资涨到20000，房价还是6000的。

城镇化还有推进空间，两个百年大计还未完成，国家还要发展，如果不能另辟佳径，放水刺激还有可能被一再拾起，房价仍有往上走的可能。

最后，简单谈一下中秋小长假这三天楼市的另外一个大热点。

取消商品房预售。

老实讲，小编有点想不明白，这分明是一则让人哭的新闻，怎么还有一群人拍手称快，恨不得公告天下普天同庆的样子？

人就是这样，老是将政策解读出自己想要的结果。

这次同样如此，一说取消商品房预售，一些人连出政策的主要目标目的都没弄清楚，就堂而皇之的跳出来，得出了房价要降了结论，其实是错的。

首先，为什么要取消商品房预售，追根溯源，目的有三点，一是保证质量，二是减少供给，三是刺激目前冷冷清清凄凄惨惨戚戚的二手房市场。

第一点很好理解，期房不许再买，开发商只能建好房子，达到现楼的交付标准之后，才可以推向市场，就好像市场上的其余商品交易一样，一手交钱一手交货，最关键的是就算质量上去了，一分钱一分货，这可是亘古不变的真理。

第二点，嗯，这个比较复杂，有时间开个单章细说。

第三点就很简单了，全国的这一轮去库存接近尾声，这人怎么能吃了上顿没下顿呢，二手房可是块大肥肉。

目前的市场上90%都是期房，取消商品房预售之后，这个比例将大幅度下降至10%，市场上无房可卖，这就很可怕了，一些靠着预售资金回笼的小开发商瞬间被一剑封喉，房子不能再搞个售楼部就开卖了，怎么办？打包呗，打包卖给大开发商，镀上了品牌房企这层金之后，这价格焉有不涨之理？

理清楚这三个目的之后，我实在想不出有什么理由去happy。

刚需啊，从来都是那一拨被收割的对象，别忘记了，这么多年，从来没有哪一条政策是以刚需或者说降房价为出发点的。

任何重大政策的到来，都是从放风开始的。

目前所谓的取消商品房预售，也只能叫做：意见征求。

不过是上头大佬想试水市场和民众反应而已，所以，消息源出来不久，住建部就紧随其后的进行了辟谣。

政策铁定会出，但现在的时机尚不成熟，至于什么时候成熟？估摸着得等房地产税正式落地以后，为什么？

嘿，风声太紧，佛曰：不可说不可说啊。

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