房企为什么转型？王健林：轻资产了解一下

1，主动型：找到更赚钱的了。房地产企业要转型，这个理由很难有说服力啊。换个名字可能估值更高?

2，偿式型：规模渐大，挣钱容易，花着不心疼，寻找未来可能的风口，权当风险投资了。目前大多是这种情况吧。

3，焦虑型：对政策的焦虑，有些城市拿地要摇号，卖房要摇号。以前是价高者得，现在买卖全靠手气。对周期的焦虑，三四线不限价，但怕景气度不可持续，被套在高点。

万达商业地产改万达商业管理的原因

1、后者估值更高。王健林说万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的PE也就10倍左右，但商业租金的PE是30倍甚至40倍。

2、地产现金流不稳定，预期不稳定，不容易给高估值。我从事地产行业30年了，被调控了十来次。，行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

3、万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在轻资产模式设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为?

万达广场现在主推轻资产模式

1，投资型 别人出钱，万达找地建万达广场运营。净租金分成。

2016年万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方(算下来每个万达广场投资11.67亿?)

2，合作型 别人出钱，也出地，万达建好，招商，运营，分三成租金。

王健林对万达广场，住宅，酒店，文旅地产的看法

1，主动型：找到更赚钱的了。房地产企业要转型，这个理由很难有说服力啊。换个名字可能估值更高?

2，偿式型：规模渐大，挣钱容易，花着不心疼，寻找未来可能的风口，权当风险投资了。目前大多是这种情况吧。

3，焦虑型：对政策的焦虑，有些城市拿地要摇号，卖房要摇号。以前是价高者得，现在买卖全靠手气。对周期的焦虑，三四线不限价，但怕景气度不可持续，被套在高点。

万达商业地产改万达商业管理的原因

1、后者估值更高。王健林说万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的PE也就10倍左右，但商业租金的PE是30倍甚至40倍。

2、地产现金流不稳定，预期不稳定，不容易给高估值。我从事地产行业30年了，被调控了十来次。，行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

3、万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在轻资产模式设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为?

万达广场现在主推轻资产模式

1，投资型 别人出钱，万达找地建万达广场运营。净租金分成。

2016年万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方(算下来每个万达广场投资11.67亿?)

2，合作型 别人出钱，也出地，万达建好，招商，运营，分三成租金。

王健林对万达广场，住宅，酒店，文旅地产的看法(从其2017年总结讲话中提取)

1，万达广场是万达的核心资产，但建设成本太高，200亿建不了16个。(1个成本12.5亿+)

2，地产集团设负债上限，主要是为了建万达广场。另外捎带搞点业务就行~

3，万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润(万达的融资成本应该高于4%)，所以卖掉了。

4，文化旅游项目肯定可以收回投资的，经过数学模型分析，每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。

如果万达专注于万达广场那新城的吾悦广场会不会有压力?这是个问题，吾悦的品牌肯定远弱于万达的。

如果万达主推轻资产模式，那新城的重资产模式会不会有资金压力?在三四线城市我认为不会，12.5亿建不好一个万达，但可以在三四线建两个吾悦。

万达对住宅业务设负债上限，对新城是个机会。以新城的周转效率，房地产的周期性影响应该也可以应付。毕竟城市化率还不到60%~三四线的行业空间也还是挺大，货币化棚改不是行业的主要推动因素。

对于转型2017年业绩会上王振华说，坚定不移的围绕房地产作为主业，争取更大市场份额。未来的竞争是品牌开发商的竞争。看来已经行业TOP10的新城还有更高目标。上半年拿地也还是很猛。还好价格都不高，地块都不大，三四线目前为止也还很景气。不转型也挺好。

1，万达广场是万达的核心资产，但建设成本太高，200亿建不了16个。(1个成本12.5亿+)

2，地产集团设负债上限，主要是为了建万达广场。另外捎带搞点业务就行~

3，万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润(万达的融资成本应该高于4%)，所以卖掉了。

4，文化旅游项目肯定可以收回投资的，经过数学模型分析，每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。

如果万达专注于万达广场那新城的吾悦广场会不会有压力?这是个问题，吾悦的品牌肯定远弱于万达的。

如果万达主推轻资产模式，那新城的重资产模式会不会有资金压力?在三四线城市我认为不会，12.5亿建不好一个万达，但可以在三四线建两个吾悦。

万达对住宅业务设负债上限，对新城是个机会。以新城的周转效率，房地产的周期性影响应该也可以应付。毕竟城市化率还不到60%~三四线的行业空间也还是挺大，货币化棚改不是行业的主要推动因素。

对于转型2017年业绩会上王振华说，坚定不移的围绕房地产作为主业，争取更大市场份额。未来的竞争是品牌开发商的竞争。看来已经行业TOP10的新城还有更高目标。上半年拿地也还是很猛。还好价格都不高，地块都不大，三四线目前为止也还很景气。不转型也挺好。

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