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央财评论:房租“涨停板“问世,未来还需长效机制方可根治下一篇
2018,其实就是一部现实的暴利消亡史!以前高房价是个社会热点问题,现在高房租也成了社会热点问题,叠加长租公寓爆雷、装修污染致病,可谓火上浇油。不知从何时起,在民众眼中,高房价、高房租的锅就甩给了土地财政,背后逻辑是:政府垄断了土地供给—政府炒高地价谋取更高的土地收入—高地价传导到高房价—高房价传导到高房租。
这个逻辑看似合理,但是却是草率和片面的。一个很简单的道理,如果地方政府的重点是土地财政的话,那么土地出让金的收入总额,要比地价更重要。换句话说,在当前地价居高不下的情况下,地方政府的策略应该是卖的越多越好。但是我们来看一下北京的土地出让计划和完成情况:
我们知道,北京的土地出让规模是有严格限制的,但是既然已经列入了计划,说明既获得了上级机关,比如国土资源部门的认可,又有了具体的储备地块。如果地方政府谋求的是土地财政的话,应该尽量把计划内的额度用满,把计划出让的土地全部卖掉才对,怎么会连续多年低于计划呢?当然这种情况不仅存在于北京,也广泛存在于其他一线城市和强二线市场,土地供给不足,成为当下高房价、高房租的滥觞。
楼盘小编认为,土地供给不足,是由土地政策制定者,和土地政策执行者,两者共同作用下造成的。首先来看土地政策制定者,一个城市的发展的指挥棒,是城市规划,城市规划中的首要约束变量,是常住人口规模和城乡建设用地规模。我们以《北京城市总体规划(2016年-2035年)》为例,其中约定“北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。”“到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右,到2035年减到2760平方公里左右。”
常住人口规模和城乡建设用地规模是硬红线,尤其是城乡建设用地更是掌握在上一级政府中。2001年以来,依托加入WTO之后对外贸易的快速发展,以及对外贸易对整个产业链的带动作用,沿海重要工业城市的发展速度更快,由于经济和产业具有集聚效应,人口不断向沿海流动。但是土地供应与人口流动的方向是相反的。
那么为什么全国的土地供给布局,并不顺应人口流动趋势呢?一个解释是中央希望东西部、城乡之间的经济发展更加均衡,但是对于中西部贫困地区的个体而言,其在大城市中稳定就业和生活,是优于在老家的;另一个解释是保护耕地,但是城市住宅区的单位面积上容纳的人口,是远高于农村的宅基地的,就像公交车的运载能力高于私家车一样,因此兴建城市住宅区,土地利用效率更高;还有解释是水资源不够,但是农业对水资源的消耗是最大的,居民生活用水的占比并不高。因此中央层面的土地供给布局,背后可能有更深层次的原因,但是客观结果上,土地政策制定,在限制一线城市和强二线城市的土地供给。
那么再来看看,在受限的城乡建设用地上,地方政府是如何分配的?一般来说,城乡建设用地,主要有几个用途:住宅用地,工业用地,仓储用地,商场写字楼等商服用地,绿化、公路、公园等基建用地,一般计入其他用地。
从上图可以看到,以北京为例,住宅用地供应面积显著下降,绿化、公路等基建用地明显上行,商服用地保持平稳,工矿仓储用地经历猛烈下跌后有所反弹。也就是说,至少以北京为例,在城乡建设用地指标本身受限的情况下,更多用地额度被基建等占用,而没有投放到住宅上。
再看看下图,上海的国有建设用地供应面积的用途,可以看到,大量土地供应于基建等用途,住宅用地的土地供应同样是明显下降的。
为什么地方政府供地,会出现重基建、轻地产的偏好?笔者猜测,第一个原因是,房地产被妖魔化,房地产现在变成了一个烫手山芋,那么地方政府惟恐避之不及,举个例子,“”总是一个媒体喜欢热炒的概念,那么地方政府为了避免出现“”,那干脆不拍地好了;第二个原因,房地产拆迁难度大于基建,房地产拆迁的赔偿很难谈,修路、绿化等基建征地难度小于房地产;第三个原因,基建是过去几年拉动经济的主要抓手,用地等自然向基建倾斜。
但是,由于公路、公园、绿化、铁路、水利等基建项目,其直接经济效应并不太明显,更多是对经济整体的长期发展有意义,外部性较强,因此大兴基建短期内会显著加剧地方政府的债务负担,这个问题我们都是清楚的。
因此我们看到当前的经济格局很“拧巴”:一方面,地方政府由于过去几年基建债台高筑,基建拉动经济的能力明显下降,另一方面,土地供应不足,推动了大城市的房价和房租,从业者不得不把更多收入投入到房贷和房租中,再一方面,房地产需求端被严格压制,想改善居住条件的,因受制于信贷限制而有心无力。
与其在如此“拧巴”的格局中静观经济继续下行,不妨彻底调整思路:一方面,中央层面放宽对大城市的用地限制,尤其是住宅用地的限制;另一方面,放宽对房地产需求端的抑制,恢复换房等正常改善需求;再一方面,监督地方政府大量供地,尤其是大量供应住宅用地,进而拉动房地产投资。
如此操作,一方面通过拉动房地产投资,拉动经济,同时又不会显著增加地方政府债务负担;另一方面,大城市居民,可以根据自身需求,合理提升居住品质;再一方面,大量供地,会有效抑制房价和房租,并使得大城市居民有更多新房可以选择。
反正现在也没有好的应对方法,不妨可以试一下,但是要注意,关键是供地。
责任编辑: tenglong005
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