房地产税推出之时，便是房价再次上涨之日！

一，现在的房价高不高?

关于房价高不高的问题，在回答这个问题之前，请大家先问自己两个问题：

第一，每个人都要买房子吗?

第二，每个人都应该买得起房子吗?

如果这两个问题你给出的都是肯定的回答，那你一定也认为现在中国的房价水平太高了，因为按照现在的房价水平，不可能每个人都买得起房。但是实际上呢，却不是这样的。

房子是要满足人们的居住需求，那么只要让大家有房子可住就可以了，一定要靠买才有房子住吗?一定不是的!

最近这两天闹得沸沸扬扬的房租暴涨事件，充分揭露了一个现实，那就是在北京等大城市，有很大一部分人是在租房住的。而且大家不要以为只有刚毕业的大学生或者农民工或者所谓的社会底层人群才要租房，北哥就认识很多高收入人群在北京也是租房居住——他们有在BAT工作的互联网精英，也有在投行和金融公司工作的金领高管——他们都可以租房，为什么你就不可以呢?要知道，在纽约这样的国际大都市，租房人数占比都超过了一半，甚至是一大半。相比起来，在北京租房的人是不是太少了(当然，这背后有很多原因，今天不讨论)。

总之，一个简单的结论是：未来大城市的商品房是用来满足中高收入人群居住需求的，更广大普通人的住房需求将通过保障房和租房(包括私租房和公租房)来满足，这个既是国际惯例，也是城市发展必然。

目前中国房地产市场的最大问题在于严重缺乏保障房和公租房的供给，导致中低收入人群也必须去哄抢商品房，这一方面推高了房价，也是导致大家对房价高涨怨声载道的原因。如果大家理解了不是每个人都要买房子，不是每个人都要买得起房子，再去理解房价是不是高，就会容易很多。而我们现在所说的房价，其实说的都是商品房价格，在之前那篇文章里，我们以中高收入阶层的现有收入水平和未来收入增速判断，现在北上广深的房价其实不能算高，至少不算太高。当然，在经历了这一轮暴涨之后，部分三四五六七八线城市的房价已经有部分脱离了实际需求，这个是要另当别论的。

二、房地产税能够降房价吗?

在明白了大城市商品房价格不算太高的前提下，我们再来看第二个关键的问题，房地产税能够降房价吗?

北哥的答案是：理论上或许能，但实际上未必!

这又要先搞清楚两个问题：

第一，到底什么是房地产税?

第二，国家推出房地产税的初衷是什么?

大家都在谈房地产税，其实关于房地产税和房产税，大部分人是傻傻分不清楚的，这个北哥在去年的一篇文章里给大家介绍过。简单的来讲，房产税是对存量房屋征收的一种财产税，你有房子就要交税。只不过目前只针对经营性住房征收，个人住房免征。而房地产税则是完全不同的一个税种，所谓的房地产税是一个综合性概念，他包含一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种，具体包括：房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等等，其概念远远超过了房产税的范畴，这才是目前我们国家在讨论制定的房地产税。

那么国家制定房地产税的初衷是什么呢?是降房价吗?显然不是!要知道房地产税从2003年就开始提出，那个时候的房价水平还不能算高，所以推出房地产税的初衷绝不是降房价。从长远来看，国家推出房地产税的初衷应该是规范国家的财政和税收体制，特别是理顺中央和地方的财政税收关系。在我们国家，地方政府的主要收入来源就是卖地，但是地总有一天是会卖完的，所以必须要有一种长期稳定的收入来补充卖地收入的缺口，从国际上的经验来看，房地产税首当其冲。这不是北哥的原创观点，这是所有对房地产税有一定了解的人所持有的共识，包括学者专家，也包括政府有关部门的官员。

明白了房地产税的初衷，我们也就能回答这部分的问题了，房地产税出台一定能降房价吗?北哥觉得不要抱太大期望。从国际经验来看，征收房地产税的城市那么多，房价不也照样涨吗?

三、最好的政策，是还未出台的政策

过去20年，中国的房价经历了数轮大涨，而每一轮房价大涨之后，房地产税要出台的声音就会冒出来，近期尤为明显。

这是为什么呢?因为最好的政策，永远都是即将出台但还未出台的政策，房地产税也是一样。

之前我们说过很多次了，房地产调控最重要的是调预期，让社会形成未来房价要降的一致预期是对投机炒房最致命的打击。我相信有关部门自然是最深谙此道的，在房地产领域，“房地产税即将出台”这个预期无疑是悬在所有投机买房人头上的一把“屠龙刀”，每当有关部门觉得这些人开始不听话的时候，就会把磨刀的声音通过高音喇叭放出来，一些胆子不够大的投资客自然就被吓回去了。而且，为了让大家相信“这次狼真的来了”，他们必须每次说的都比之前更真实，更可靠一些。

那么真实情况到底是怎么样的呢?

从2003年提出至今，房地产税一直是光打雷不下雨，倒不是高层不想推动，而是房地产税推出的难度太大。从法理上、技术上看，房地产税推出确实存在很多障碍，近期房地产税加速出台的消息之所以言之凿凿，也是因为在技术上和法理上确实解决了其中的一些阻碍。比如，房地产全国联网查询解决了技术上的查询难题，住宅土地到期以后自动续期则部分解决了对房屋征收财产税的法理障碍。那么房地产税真的如媒体所说的，很快就要出台了吗?

很难!

为什么这么说?因为最核心的问题没有解决——即地方政府的收入问题。上面我们说了，出台房地产税的初衷是为了解决中央和地方财税体制上的问题，让地方政府可以获得长期稳定的收入来源。而如果短期内把卖地的收入砍掉，改成按照持有期征收的房地产税，则意味着地方政府短期内收入会大幅下滑——地方政府本来就缺钱，这样的结果是他们绝对不能承受的。所以这个核心问题不解决，房地产税推不出来。

那么这个问题短期内能解决吗?目前看，不论是从官方，还是从民间，都没有任何可行的方案。

那是不是一定意味着房地产税短期就出不来呢?也未必。

如果高层执意要在短期内推出，我想最可能的方案就是先出一个扭曲版(阉割版)的房地产税。怎么个阉割办法，一种比较可能的方式就是采用此前上海和重庆试点的那种对存量房征税的方式，其实就是退回到了单纯房产税的范畴。熟悉房地产税的人一定清楚，如果这么做的话，对于房地产税制改革来说是一个明显的倒退——甚至完全抛弃了房地产税的初衷。但是为了短期能推出，这或许是唯一的可能。

四、房地产税推出之日，房价再次上涨之时

过去三年，中国的房价经历了又一轮暴涨，这轮暴涨不是一蹴而就的，而是慢慢扩散的。首先是从深圳开始，然后由一线城市迅速扩散到二线城市，最后蔓延到广大的三四五六七八线城市，一直到过去的几个月我们还看到部分城市的房价在迅速飙升，而最先领涨的北京、深圳等地在过去一年已经出现了明显的回调。这一轮房价暴涨，背后的推动力量只有一个，那就是中央提出的“去库存”政策。而8月24日，随着呼和浩特“全面停止房地产去库存调控措施”，坚持了三年的去库存政策正式宣告结束。那么接下来房地产市场会如何发展?房价又将何去何从呢?

从短期看，房价不具备大的上升空间，甚至随着之前调控政策的作用逐渐显现，部分地区房价仍然有回调的空间。大家都知道，这一轮调控政策强度之大可以说是后无来者，基本上能想到的手段都用尽了，光是今年上半年，各地的调控政策就出台了300次之多，限购、限贷、限售、限价的力度都是史上最强。根据目前高层的态度来看，这些政策短期之内不会放松，而随着这些政策的持续发力，一些之前靠投机炒作涨上去的城市，房价可能面临很大的下行压力。即使是对北上广深这样需求十分强烈的城市，房价也可能被种种消极的预期拖累下行。要知道，一旦预期改变形成合力，对房价的影响是巨大的。所以这也是北哥建议大家短期内不要买房的原因之一。

但是从中长期来看，核心城市的房价依然会是上涨的趋势，这是由供求关系决定的，也是由经济发展的必然规律决定的。在核心城市，长期来看人口依然是净流入的趋势，而房屋的供给却受到严格控制，这样的供需失衡很难改变。我曾在之前的房地产专题里分析了人口对房价的影响，大家可以去看看之前的文章。就算是未来中国的人口大幅减少，核心城市也依然会是主要的人口聚集地，这些地方的房子依然是强需求。而从经济发展的必然规律看，目前中国经济依然保持了很高的增长速度，可以预见，未来10-20年经济依然会保持较高的增速，而从全世界范围内看，房价在经济高速增长期的上涨速度通常会高于GDP增速，这也就是说假设未来中国GDP增速保持在6%左右(去年是6.9%)，房价一年涨8%甚至10%都算是正常的水平。

有人或许会反驳说过去一年房价涨了50%，涨太猛了。没错，这个数字如果放到一年看确实很高，但是如果放到五年看，就不算什么了。要知道在此之前很多城市已经3年不涨了，而如果在此之后2年不涨的话，50%的涨幅就被摊平了，而如果房价在未来两年再回调20%，那5年涨30%是不是就可以接受了呢。没错，这就是现在房地产调控的思路——先封死流动性，控制房价，拖到大家能接受的那一天，就大功告成了。

但是这需要一个前提——中国的经济依然保持高速增长，居民的收入水平也保持高速的增长。当然如果这个前提不能实现，也有另外一个办法——大放水，让货币之水稀释高涨的房价。当然，我们都希望是前者!

那么为什么说“房地产税推出之日就是房价再次上涨之时”呢，因为房地产税即使再快，也需要2-3年时间才能出台，而这可能恰好就是收入(或者货币)追上房价的时间。

另外，如果房地产税一定要出台的话，总不能一出来房价就崩盘吧，这是谁也不能接受的!

回想一下，燃油税是什么时候出台的，相信你就明白了!

……

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