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房地产人效报告:万科、泰禾、中海人均产能位列前前三甲随着中国房地产市场长效机制的加速推进,各部委积极出台政策支持长租公寓的发展,租赁市场迎来发展新机遇。万科、碧桂园、龙湖等品牌房企纷纷布局争夺新兴市场,并形成了各具特色的独立的公寓品牌,行业竞争格局逐步形成。
规模:万科与龙湖引领,扩规模抢市场
据统计,2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务,其中以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领域为行业领军者,截至目前三家企业共运营近7万间长租公寓,已成为长租公寓领域举足轻重的主力军。
进入2018年,房企也主动发布长租业务的未来发展目标,以打造规模抢占市场为核心。其中碧桂园喊出未来三年将发展100万套长租公寓,招商蛇口也提出在未来通过收并购加速扩容规模至100万间,以规模抢占市场成为房企发展的目标。
模式:自营为主,合作与战投加速进驻
品牌房企主要以自营开展长租公寓业务,部分以合作、战投以及收购等方式参与进来。如万科、龙湖等均采取自营模式进行业务开展;融创和新城则选择了战略投资的方式布局该领域,绿城与阳光城以合作的方式快速扩张,两种方式都是以现有长租公寓品牌为依托,进行拓展;金地则通过自创草莓社区长租公寓品牌涉足长租公寓,同时收购了长租公寓品牌“WARM+”,以两种形式积极布局。
定位:锁定全龄段青年群体,以中高端产品打造为主
房企将客群细分为毕业生、白领、商务精英等,以中高端产品打动客户,覆盖全龄段客群。如旭辉在领寓创立时就根据租房场景细分,开发了博乐诗、柚米、菁社三条产品线,覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群,其中博乐诗服务公寓定位中高端企业经营和商务出行人士,中高端柚米国际社区定位白领,菁社青年公寓定位初入社会的年轻人;同时旭辉通过社交场所和共享服务平台,打造社区交互社群,以社群为年轻人提供更好的交流和成长。
布局:一二线城市为主,跟随进驻区择优开展
从房企开展长租公寓的城市来看,一二线为主要城市,结合集团布局区域进行开拓。
以万科和华润置地为例,两家企业进驻城市均以一二线城市为主,如万科在长租业务已经开始经营的24个城市中仅有3个在三四线,且东莞与佛山属于万科起家的珠三角区域;且两家企业的布局城市均在集团布局范围内,泊寓布局的城市均在万科进驻范围内,华润未来全国布局的23个重点一二线城市也在其地产开发布局范围内。
区位:交通、消费与产业是其主要考量因素
从区位选择来看,房企以近地铁或具有产业集群的区域为主要布局范围。以万科泊寓在北京开设的地点来看,基本都在地铁沿线,而且部分项目紧邻地铁的同时还选择了具有产业集聚效应的区域,如泊寓亦庄店位于拥有移动通讯、显示器、集成电路、汽车制造、生物制药、装备制造、医疗设备、信息安全和新能源等九大产业集群的亦庄经济技术开发区内,优质人群精准锁定。
资金:资产证券化为长租打通资金渠道,市场布局优势突出
以资产证券化为长租公寓解除资金顾虑,房企加速租赁业务的发展。自营租赁业务属于重资产模式,资金需求量较大,资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。如碧桂园2018年2月成功发行100亿规模的租赁住房REITs,为其未来三年100万套长租公寓的发展计划打开新的想象空间。
国家政策持续鼓励,租赁市场成为房地产市场下半场的重要方向之一,在此背景下,品牌房企打造品牌、抢占规模,以轻重结合的形式全面进军长租领域;而且,由于一二线核心城市的房屋价格高企,随着租赁市场的规范化,未来中国租房市场的需求空间巨大,拥有低成本优质房源、以及融资能力突出的品牌房企将成为市场的主力军之一。
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责任编辑: tenglong005
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