【购房指南】不限购、市场价8折的法拍房，可以买吗？

一直以来，有关法拍房纠纷的新闻常引发大众讨论。以今年2月底一则《深圳女子花1100多万拍卖到房子 却迟迟无法收屋》的新闻为例，深圳的张女士2017年5月花1100多万拍到了一套200多平米的房子，但在实际收房的时候，遭到了该房原有的租客曹某的阻挠。租客曹某称，这套房子是原业主用以租抵债的形式租给他的，租约长达15年。

什么是“法拍房”？

“法院拍卖房产”的简称。是指当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

法拍房有两大优点：一是总价低，二是不限购

法拍房在拍卖之后，会经过专门的评估机构，出具房屋的评估价。而法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。据了解，郑州的起拍价一般是评估价的8折。

如果初次拍卖没有成交，就会以更低的价格再次拍卖。以下面这套位于紫荆山路南三环的房子为例，面积在89平方，市场总价大约在130万左右。第一次拍卖价为106万，流拍后再次拍卖的起拍价就变成了95万。

由于限购政策的管控，很多人手中没有“房票”，而法拍房具有不限购这一优势，就吸引了不少人关注。

但是，一切“窄门”都有其相应的高额成本。法拍房就是这个看起来很美好，但操作起来并不简单的“窄门”。

对法拍房心动的买家，一定要了解了这些之后再决定！

真便宜？假便宜？

以刚才图片上二次拍卖95万的房子为例，市场价为130万左右。而法拍房的交易成本是多少呢？据中介介绍，起拍价95万的房子，合理预估的成交价大约在105万，需要全款支付，另附中介费3万元，及交易税费12万元左右。这套法拍房的合计总价大约为120万。

注意，法拍房一般是不能贷款的，需要全款支付。按照一般售楼部全款支付优惠6个点计算，130万的房子，优惠后是122万。

所以法拍房的真实价格和普通房子基本没差好不好？

还要注意，这是按照这套房子非常“干净”的前提下计算的，法拍房还有许多你想都想不到的成本。

“便宜”的成本很昂贵

据网友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万。

在办理过户中，转移方（原业主）的税费共计为35348元，承受方（购房者）的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。

假如原户主欠费

房子都没强制执行了，欠物业费什么的，是完全可能的，有的甚至连买房的契税都没有交。而法拍房的规则是：原户主的一切税费由买受人承担。这些费用，没到交易环节一般也查不清楚，中介更不可能主动告诉你。

假如原户主拒绝迁出户口

房产证是抵押给银行的，所以法拍房拿到房产证一般没有问题，但是如果原户主的户口就在这套房子上而对方不配合迁出户口，那么你迁入户口就会很麻烦。假如你是寄希望于房子的划片，那就更没有保障了。

假如这套房已经买过一次

前段时间，据媒体报道：郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元！

假如这套房有租约

对于安分过日子的平头百姓而言，“违法人士”的世界你永远想象不到。有的人听说房子就要拍卖了，临时补一个租约，租金少的可怜，但租约长达十年二十年，根据现在“买卖不破租赁”的规定，你根本不能赶他走，所谓买房只是买了个房产证而已。

总之，法拍房有风险，购买需谨慎！

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