房地产可怕之处，在于所有买房的都赚到钱了

最为一种参与度最高的投资品，房子的门槛最低，与我们的关系最为密切，一旦所有人都形成了预期，泡沫再怎么大也难以破灭。

你是不是觉得房价太高了?其实我也觉得房价太高了。而你和我这种买不起房子的人占据 了总人口的绝大多数，那为什么房价还跌不下来呢?你可能首先想到，大部分的钱并不掌握在你和我这样的无房族手里。有房族既有资金，又有不动产，他们能够以借助杠杆的优势成倍放大可利用资金来继续买房，继续推高房价。杠杆的可怕之处不仅在于推高房价，更在于制造资产荒。

试想一下，如果100块钱能够支付一套房子的首付，而你能够借助杠杆拿到200块钱，你肯定会买两套房子，而不是将这200块钱全部用于一套房子的首付。因为两套房子的利润是一套房子的两倍。这只是一个人的行为，如果有成千上万个这样的人呢?结果是建造再多的房子也无法满足人们的投资需求，房价在升高，资产荒还会继续，泡沫仍然稳固。

不过这只是一个方面，更重要的是，房地产并不像股票和现货那样高不可测，需要极高明的操作手法。在中国，有多少人买房亏损的?只要你不是极端的投机型买房，我想很少有人是亏损的。房价到如今已经涨了差不多20倍了，你跟我说买房亏损了，那也是简直了。

这就是房地产可怕之处，因为所有人买房都赚到钱了。这种往例和预期让人们坚信房价一定会上涨。人们买房不再是为了居住(说居住都是骗人的)，而是因为那不断上涨的房价，它正在一点一点蚕食你内心的理性，入市买房成为大多数人的选择，资金就这样快速涌入楼市。

在绝大多数人都参与到楼市中的时候，房价就变得牢不可破，即使我们承认它的确有泡沫。

你看清楚了房价泡沫的本质了吗?它实际上就是不断上升的杠杆和人们对房价上涨的预期。

房地产是最大的泡沫

在所有的泡沫中，房地产无疑是最大的一类泡沫，因为它涉及的人群极广、数量极多、价值极高。但是它既然被称为“泡沫”，最终还是要破的，即使是最稳固的。因为人性贪婪，总会有要挑战规律，房价上涨的时候愿意撤离的始终是极少数。

泡沫虽然必须要破，但到底在什么时候破呢?是什么导致它破呢?那就得找找房价泡沫的本质了。上文说了，房价泡沫的本质是不断上升的杠杆和人们对房价上涨的预期。

房价泡沫破灭条件之一：杠杆率下降

如果杠杆率下降，会出现什么情况?我们都知道泡沫的外在表现就是房价不断上涨，去年一套房子价格是100万，而今年涨到了200万。你想今年再买套房子，而你的收入却没有显著改变，你唯一的可行的就是加杠杆来支撑你买房。房价就在无数个这样的个例的支撑下不断上涨，背后都是杠杆的力量。

但收入总有一天会跟不上不断上涨的房价的，当你的收入不足以通过杠杆来买房的时候，信用就开始崩塌，房价就开始下跌了。这必定是个痛苦的过程。杠杆的下调也分为两种，主动和被动，主动下调杠杆是意识到风险而采取的措施，这种操作的难度极大，很容易引发系统性风险。而被动杠杆则是市场崩溃的自然结果。

截止目前，主动降杠杆现在好像还没有这种迹象。虽然我们在打压各种首付贷、网贷，但这些都是扫落叶而不没有动根基。

房价泡沫破灭条件之二：预期的松动

这才是关键。当少数人预期的松动，市场还不会下跌，这个时候逃离的是是天才;当大部分预期开始松动的时候，逃离的大门早已关闭。

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