注意了！购房合同在这些情况下无效！无效!

购房合同是买卖双方对于买售最完整意愿的表达，也是双方权利与义务的判断依据，相对于新房来说，二手房的合同相对灵活些，也相对复杂些，二手房交易是一个复杂的事情，环节多，问题多，在交易过程中可能会因为买方或卖方的原因产生纠纷或违约的情况，所以购房合同的约定是很重要的，虽然完整且有效的购房合同可以保证买卖双方的合法权益，可以规范二手房买卖双方的行为，但还是难免会出现购房合同无效的情况。

购房合同无效6大情况

1、房屋主体结构质量不合格或面积误差过大的合同。房屋主体结构指的就是承重墙、梁、柱等结构经工程质量检测机构核验确属主体结构不合格，购房合同就会被认定无效，一般这时购房者就可以选择退房，需要注意的是，如果是一般的门窗、墙壁等方面存在质量问题，除非买卖双方提前针对这方面情况有所约定，否则购房人没有权利以此为理由退房的。

2、卖方无民事行为能力或限制行为能力。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，也就是说无民事行为能力人的房屋买卖应该由其法定代理人代理签订合同，而他们是不能够独立签订房屋买卖合同的，如果签订则会被认定无效，而限制行为能力人只能够进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖的时候应该由其法定代理人代为签订合同或者取得法定代理人同意。

3、非主观真实意愿情况下签订的房屋买卖合同。根据规定，凡事以欺诈、胁迫、或者乘人之危的情况下签订的购房合同，最终都不能成为有效的合同。欺诈是指一方当事人以捏造事实或者隐瞒真相等欺骗手段，致使对方发生错误认识所签订的房屋买卖合同；胁迫指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相胁迫，迫使其发生恐惧而签订的房屋买卖合同；乘人之危指一方当事人趁对方处于危难之际，或利用对方的迫切需要，强迫对方接受不利条件所签订的房屋买卖合同。这些合同都是有失公平的，所以也视为违背了当事人真实意愿的，这些合同都被认定为无效。

4、未征得所有所有权人同意的合同。这种情况相对于一套房子有多个所有人的情况，也就是共有产权的房屋。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非房屋所有权人是不得出卖房屋的，但是房屋的产权是多人共有的情况，那就必须经过所有共有人的同意才能够进行出卖。出卖共有人房屋的时候，必须要提供所有共有人同意的证明书，如果在共同共有关系存续期间，售房共有人在未取得其他共有人同意的前提下擅自出卖共有房屋的，买卖行为是无效的，所以买卖合同也是无效的。

5、侵犯优先购买权的合同无效。如果房屋在出卖的时候，他的状态依然是出租状态，这时在同等的条件下，租房者对房屋是有优先购买权的，所以，如果房屋所有人要出卖在租售状态下的房屋时，必须要征得承租人的同意，而且时间必须要提前三个月，而如果没有提前通知承租人就侵犯了承租人的优先购买权，承租人是可以请求法院宣告房屋买卖合同是无效的。

6、损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同。如果当事人双方恶意串通，并且串通的事实已经损害了国家、集体或他人的利益，那这个房屋买卖合同同样是无效的。

注意：出于卖方的原因导致合同无效或被撤销、接触的，买方可请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并请求卖方承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

注意细节

购房合同之所以无效和买卖双方当时在签订合同时有没有注意一些细节也是有很大关系的。

1、一定要清楚签订和签定是不一样的。签订指买卖双方针对房屋买卖这一行为在协商一致的情况下订立了合同关系；签定指买卖双方已经针对购房合同确认无误并且不再更改的情况下把合同已经定下来了。所以相对来说，后者的签定比前者的签订更具有不可更改性，不过其在法律效力上基本是一样的，在大部分情况下已经很少人用“签定”，但是少有不代表没有，所以需要注意的。

2、成立和生效也是不一样的。合同成立指买卖双方针对购房这一事项达成了一致并且订立了合同关系；而生效是指双方在购房合同中所约定的所有条款已经产生了法律效力。所以后者更适于想要达到订立合同时更想要达到的结果，尤其生效时间这块需要具体约定一下。

3、预付款和定金。预付款和定金都是提前交一笔钱给对方，表达出要定下这套房子的意愿，但是这两者也是有区别的，因为预付款是可以退，但是定金是不可以退的，尤其是买卖双方发生了纠纷，卖方如果违约，守约方（买方）是可以要求卖方赔偿双倍的定金，但如果交的是预付款就只能退预付款了，所以他们的赔付方式也是不一样的。

4、签名和盖章。一旦签名盖章了就证明这份合同已经生效了，所以一定要确保所有合同内容都完全正确无误的情况下再去签名，而且还要注意对方的签名，包括他的盖章是否真实的、签名是否有误等，毕竟这是日后发生纠纷很重要的凭证，所以一定要注意这些。

谁也不想遇到购房合同无效的情况，毕竟这意味着所有的事情都要从头开始，找房、看房、买房，另外之前的房子房产纠纷处理还要同步进行，特别麻烦。与其等到麻烦惹上身，然后病急乱投医，不如提前知道情况做好防范措施。