谢国忠：未来5年大城市房价或跌一半

1. 工资与租金

当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

2. 逐渐泄气

房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。

3. “脱衣秀”

政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。

4. 经济衰退?

现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。中国人不能用房屋净值贷款来消费。

从2010年起，房价早已涨了不止一倍。再次有人掀起了讨论：房价是不是该跌一半了?能不能跌一半?先来看看各方利益会怎样吧：

1. 政府：此说法违背“房地产市场健康稳定发展”的方针

2. 银行：这样的话，“抵押品价格体系”要崩溃

3. 开发商：别胡说!

4. 有房一族：你不要危言耸听!

5. 买不起房的漂流一族：“跌一半也买不起”

6. 如果是经济学家：“中国经济将会硬着陆”

所以说，除了真正希望买房住的人，几乎所有的社会成员都不希望看到房价大幅下跌。那么假设放假真的跌了一半，想要买房居住的人们就真的能买得起了么?不一定，请继续看：

近期，一线城市再次经历了惨绝人寰的房价暴涨，最先吹起冲锋号的是深圳，紧接着上海、北京。每一轮房价的上涨，舆论上总是不会太好，很多人持这样的观点：现在一二线城市的房价已经太高太高了，高得远超潜在购买力，房价起码跌掉一半才合理，大家才能买得起。大家就如同期待去年股市断崖式地崩盘一样，等着高房价泡沫破裂的一刻，然后他们就可以冲进去抄底买房了。

房价与收入的紧密关系

但是，房价跌掉了一半，就买得起房了吗?这样的情况需要有一种前提，那就是房价跌了，而你的财富和收入保持不变。这听起来是句废话，但是很多人还不能理解房地产价格挂钩的资产类别跨度有多广泛，可以说，房地产价格跌一半，没房的人和有房的人一样悲惨。因为贷款杠杆是刚性的，而房价是弹性的。所以假若一个人用100万买了套房子——首付20万，贷款按揭80万。当房价下跌超过20%的时候，房子的价值已经不足80万，而他还欠着银行80万贷款。房子的贬值让老百姓(51.52 +1.48%,买入)人人都成了“百万负翁”，资不抵债，而此时会出现频繁的违约，银行频繁收不回贷款，就会面临系统性风险。金融系统一出问题，实体企业融资就会有各种问题，裁员、倒闭潮就有可能紧随而至。

房价跌到企业发不出工资?

有的人认为价格跌了，大家就会买东西，但价格持续下跌的市场上，人们可能反而更加惜买，因为今天5块的面包明天只需要4块钱，今天2000块钱的电视机，明天可能会卖1500。有了这样的预期，除非是每天的日常必需品，否则大家都不会去买，因为有可能买了就是亏了。

房地信托基金救场

不管房价是否出现大的下跌，目前的房价可以说是高不可攀，如何从中获利呢?房地产信托基金可以救场，中国内地首只公募房地产信托基金REITS已经在去年六月开始发售，单个投资者的单笔认购门槛为10万元，这笔钱由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，也就是投资者凑份子投资房地产，相当于认购了收租权益，其间该产品在深交所上市交易，给持有人提供流动性便利和退出机制，还可以通过二级市场进行买入和卖出交易，是抓不住房地产上涨机会的人们的最佳选择。

资金天然追逐利润，资金面总量宽松却存在结构性分布差异，热点城市住宅因为投机炒作而成为“资产荒”背景下资金优先配置，属于预期自我实现，势必也会因为房价停涨导致资金流出并追捧其他实业资产。因此，严格执行住房限贷措施在减少各类资金进入房地产业规模的同时，反过来又可能推动各类资金进入实体创业创新领域。

金融服务实体经济是基本原则。在肯定房地产业对实体经济重要作用的同时，也要清醒看到房地产市场非理性发展对经济结构矛盾的固化和宏观经济金融运行的风险，与金融服务实体经济原则存在背离。因此，严格执行差别化住房信贷政策，有效调节住房终端需求，防范各类资金违规进入房地产市场，是纠正金融供给与实体经济需求之间扭曲和不耦合的必然选择，也是提升金融服务实体经济能力和效率的必然要求。

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