扬州城市边际首度揭秘!以就业核心点为原点,向外延展15km!

2019年06月12日 10:50来源:楼市扬州本地楼市责任编辑:tenglong008

扬州城市边界到底在哪儿?

什么是扬州的“黄金十五公里”?包括哪些区域?

今天首度揭秘!

 扬州房地产

扬州城市边界

即是房产投资安全边际

扬州的城市半径,是扬州投资房产的安全边际,也是扬州房地产辐射的边界。

通俗点,也可以说是我们普通老百姓日常可以接受的通勤距离。从这个重要的维度给大家一些明确的房产投资的安全边际的指标。

我在房产投资时,在选择具体的板块和区域的时候,我就会比较关注扬州这个城市的安全边际在哪。我个人认为是非常重要的,但是这点也很容易被绝大多数人忽视。

扬州主城边界边界

优化发展的环状布局

城镇化不仅是一个人口集聚、财富集聚、技术集聚、服务集聚的过程,同时也是一个生活方式、生产方式、管理方式、国民意识转变的过程。

物质资源、生产要素高度的集聚,形成了城市的中心区域,随着城镇化的快速发展,中心城区的边缘不断突破,向近郊、郊区等区域延展、开拓,如一座围城紧紧包裹城市的中心,这在规划领域被称为“城市边缘区”。

这几天,国内知名房地产专家孟祥远老师提出的观点刷屏了——未来十年,劝人买房仍是行善。对此,我的理解是:城镇化发展在未来还是有十年的红利期。

扬州房地产

直接上干货:

第一,城镇化是有红利周期的,我们目前的红利周期未来还有10年左右的时间;

第二,10年左右的红利周期里,扬州这样的城市能辐射到的只有主城边缘的近郊;

第三,城市不会无限制扩张,远郊大概率是坑。

近郊和远郊怎么来判断?城市发展有推大饼型的环状城市,最典型的例子就是北京、上海这种偏平原型城市,扬州也属于这一类城市。

扬州房地产

在这样的城市,评判地段,首先找到就业核心区在哪里。

扬州市区的就业集中在西区京华城-万达、老城区、曲江这一带,外加高新开发区,这就是扬州的就业核心点,人群以就业核心点向四周扩散,构筑出了主城框架。

以就业核心点为原点,向外延展15km,基本上15km外是扬州主城无法辐射到的区域。

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另外需要特别说明的是,江都、仪征、高邮、宝应这些区域中心距离扬州市中心太远,他们的发展,受扬州主城辐射较小,发展走的是其他道路,比如自主独立发展(江都),自主发展+周边城市外溢(仪征)。

扬州的城市出行半径

扬州房产投资安全边际

这是之前滴滴出行公布的各个城市“出行半径”排行榜。大家细看这张表格,城市规模与城市半径基本上成正比,但没有想象那么大。

比如北京、上海这样全国的顶级城市,其出行半径也只有30公里多一点。那么像扬州这样的强三线城市,16公里多的出行半径也就可以理解了。

扬州房地产

大家可以用滴滴出行的热力图来分析一座城市的投资价值,其实本质就是从中能看到这个城市的人群流动性。

使用滴滴打车更多的是年轻人,更多的是中产阶层,他们才是这个城市发展的未来。如果连出租车都很少去的地方,那是没有投资价值的。

我们再看看北京的半径。全国的龙头城市北京,当前的城镇化率已经达到了极限,人口已经到了2000万以上,甚至到了赶人的阶段。

换句话说,哪怕北京这种城镇化已经到了极限,人口已经突破2000万的超级城市,最终的城市边界也不过就是核心就业区和主城区向外25km。

那么,对于扬州这个460万人口,城镇化率在66%左右的城市,城镇化是完全还有空间的,在城镇化到顶之前的10年红利周期内,扬州主城城市边界的极限也无非就是15km左右,在这15km的辐射圏內,基本上可以看成近郊,是有成熟的可能的。

扬州房地产

而市中心15km辐射圈之外,基本上就是远郊,成熟的可能性基本上没有。(PS:这里只谈主城,不包括江都、仪征、高邮、宝应)

注意,即便是距离市中心15km之内的近郊,也并不是说一定安全,一定有价值,我说的也只是有成熟的可能。

这个极限边界,真正的价值在于,能帮我们屏蔽远郊的坑。

当然,这个15km辐射圈有没有可能发生变化呢?

这样说吧,扬州未来15km辐射圈是否会变化,要看国家、江苏省对于扬州的定位是否有变,也就说如果未来有国家或者省级给予政策红利,扬州就可以上一个大台阶,比如说区划出现重大调整。

最后我们再总结一下,在扬州市区投资房产,区域和板块的关键点就是严格把握扬州这个城市边界距离的红线,扬州的城市布局就是环状城市布局,15km红线的安全边际是我们投资扬州市区房产的重中之重。

 

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