便宜捡漏?“高龄“二手房再便宜最好也别买!

"二手房的房龄关系到购房者可以在这个房子里面住多久，能贷多少购房款……"

2019年扬州房价经过国家的一系列调整之后，进入了一个相对平稳的状态，但是对于绝大部分普通的家庭来说，想要买一套各方面都合适的新房并不是一件简单的事。

买房也是每个家庭的大事情，价格、房屋位置、家庭条件、物业公司等都需要全家人仔细考虑才能作出决定。而二手房不仅价格相对于新房来说更实惠些，现房、自带装修、交通和配套设施都比较齐全这些都是二手房的自带优势，因此二手房一直都很受购房者的欢迎。

但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题，像房子的房龄，因为二手房的房龄关系到购房者可以在这个房子里面住多久，能贷多少购房款，甚至能不能贷款，房子是否还有升值空间或者是否贬值，这些都和房龄息息相关。

1、对贷款的影响

房屋太老，最直接的影响就是贷款的缩水，老房子的贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要是根据房屋的评估结果来决定，之所以难贷款，很大一部分原因在于土地年限的缩水。

公积金贷款

一般来说，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。如果二手房超过20年，所能贷款年限也就越低;如果楼龄超过40年就有可能将不会能获得贷款。

商业贷款

二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，最长不超过30年。

(1)看房龄

一般来说，贷款年限=50-房龄(各银行间有差异)。也就是说，老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限;如果房龄超过20年，银行批贷的可能性低。

(2)看贷款人年龄

在通常情况下，贷款年限=65-贷款人年龄(部分银行是70-贷款人年龄)。也就是说，如果购房者你的年龄过大，或者是超过银行所限制的年龄的话，那么就有可能会被拒贷。

以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准。

2、房屋产权年限

相信大家都知道，普通住宅的产权年限一般为70年，因此通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。但房屋产权70年后可以续期、不需申请、正常交易(这是目前普遍默认的方法，但具体的规定还没确定)

3、房屋剩余寿命

虽然房龄不一定完全等于房屋质量，但是房子和人一样，寿命都是有限的，也就是说，房屋在使用过程中，难免会受到一定的磨损，房屋的质量决定着房屋的自然寿命。相对而言，二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的可居住期限也就越短。

4、维修费用

不少买家在购买二手房之后都会稍作修整，但是房屋居住越久，房龄越老，受到的磨损就越大，出现的问题也就越多。因此，在购买了房龄较高的房屋后可能花费在维修上的费用也相对更高。在受损程度不断增加之后，可能还会带来一系列的安全隐患。

5、居住舒适度

现在新建的房子，在户型的设计和绿化的规划方面，都比较新颖、人性化，更关注居住的舒适度，而且物业管理也会比较完善。

而一些房龄比较老的房子，楼层和户型可能都比较保守，电梯也可能存在安全隐患。甚至还有可能存在小区的环境比较随便、车位不足、物业管理方面相对不完善等问题，居住的舒适度会因此大大降低。

6、升值空间

现在对于房子来讲，不仅仅是一个居住的地方，很多的人买房子，更多的是为了升值或者说是保值，那么一旦这个二手房子的房龄已经超过了二十年，那么这个这个房子的升值的能力肯定也就减弱了，就算是地段多么的好，但是没有一定的升值空间，这个房子以后在想进行转手的话，也是不可能的了。

三、二手房房龄选择多久合适呢?

一般来说，五至十年的二手房较为合适，因为较迟兴建住宅小区、房屋单位、住宅结构等，是比较合理的做法。此外，二手房在五年内必须全额缴纳营业税.五年以上只需支付部分销售税的房价上涨，而这些费用一般需要由购房者支付。因此，对于购买二手房的人来说，购买5至10年的二手房更符合成本效益。