深度解读扬州楼市：你我皆是棋子！

比如成本决定价格，有时候却是价格决定成本。比如税率影响供给，有时候却是供给变化迫使修改税率。在房地产行业这些反常识的现象尤为突出。

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地价决定扬州房价，还是扬州房价倒逼地价

成本决定价格这是最基本的经济学常识，可是在中国的房地产行业却变现相反。

一般认为：地价高开发成本就高，将来现房售价自然就会贵！表面上看没有问题，深究一下就有意思了，其实我认为房地产行业一直以来都是高房价决定高地价！

经过长久的观察，世界各大经济学机构得出一个有意思的结论，就是无论哪国政府，天生就不善于经营获利。

这也是由政府公正的角色特点决定的，所以世界上绝大部分国家的财政收入都是依赖税收，因为税收有自身特点：稳定，高效，还很丰厚。

换言之地方政府要想增加收入，用于更广泛的区域建设，指望国企盈利和有限的地方税收有时就有点捉襟见肘，自然而然的卖地成了主要的财政来源之一。

政府为了地块价格卖的理想，往往会大力开发周边的基础工程，而增加的配套建设，也直接推高了周边其他现有楼盘的售价。

再根据被推高的房价制定拍卖土地的价格，就变得顺水推舟的事了，整个流程可以概括为：用各种利好刺激周边房价，进而增加对土地未来获利能力的预期，除非遇到被点名这样的突发事件，地价基本就是这样涨起来的。

所以无论扬州房价和地价的上涨都来自对各自市场的良好预期。

房价上涨的预期是以后还会更高，地价的上涨的预期则是这个区域新建的楼盘会买上好价钱，眼前的够低成本相对于丰厚的投资回报也没啥。

联想到近期很多热点城市土地流拍，就是政府陆续出台了稳定市场的政策，使得对未来房价预期不足，从而让标高的土地价格陷入尴尬。

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聊聊扬州房产税和租金上涨那些事儿

房产税年底落地的讯息已经确凿无疑，征收率大概在年1%左右。很多人都觉得相对于急速上涨的房价，房产税要达到抑制需求的效果还是有些勉为其难。

起码短期内房产税的出台不会限制购房热情。我猜测政府实行房产税的初衷也并非打压房价，只是房产税兼顾了丰富税源与规范供给这两项有益于民生建设的功能，何乐而不为。

假如房产税出台不能满足房价被遏止的期许，那么还有什么办法能限制房价的短期过快上涨呢？

要回答这个问题还是要从推高房价上涨的根源说起。

一些优秀的经济学机构给出了一个比较中肯的答案：扬州房价上涨最根本的原因在于城市化加快农民迅速进城，而我国的养老制度还有待完善，通胀的压力下很多市民购房养老的意愿较强。

另外购房者年龄层次趋于年轻化，也给房产销售市场注入了更多购买力，综合起来就是人们对美好生活的需求推高了房价。

既然租赁名额可以让你享受到更多的权利，那么这个名额的价值就不能和之前的等同视之。

目前房租的定价完全取决于市场，和购房稍有不同，租房行为是正儿八经的刚需。换句话说房东要定25万一年的租金你也无法反驳，要么租要么滚只有这两个选择。

谈到房地产泡沫，有一个叫租售比的指标很值得玩味。比如扬州一套上百万的房子月租金却不到一万元。租售比的落差大的让人害怕。

既然房价没有勇气去对折，那么只有让租金价格涨上来才不至于让泡沫的外形看上去那么丑陋。

质疑公摊面积，实际上是维权意识的觉醒

目前我国的基本矛盾已经转化为：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

也从侧面反映出在美好生活的供给上，社会本身是存在不足的。中国正在经人类历史上最大的城市化进程，我们的传统习俗和对养老通胀等问题的考量，都在增加我们对住房的需求。

城市化不单单是农民进城居住，城市化还是公民身份的转型。一般的地产销售方式或者低层次的房屋供给很难满足越来越挑剔的市民需求。

公摊面积这件事，越是发达的国家或者地区越不会出现。既然城市化的进程还会继续，那么围绕这项进程的各个环节就不能含糊的应对。

引用一段来自官媒的吐槽：“既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

政府在资源配置中地位非常重要，可能你会怀疑，政府拿出更多的土地供应才是抑制房价过快增长的重要方法。开发商拿地建楼获得相应的利润无可厚非，即使房价过高如果开发的项目配套能与售价匹配，我想房价再贵也没什么好抱怨的。

之所以说泡沫过大，就是目前部分地区，非但相应的配套是不健全的，房价还远远的背离收入基础。

中国房价走势，还有整体经济环境的变化，都不是哪一个人或者哪一类人能做出判断的。

一项政策的制定短期看是利好，可是从长计议又弊端种种。或许只有时间才能给出答案，不过在答案没有公布之前，作为小百姓应该怎么做呢？很遗憾我们什么都做不了！