17家上市房企租金收入，谁是NO.1？

2018上半场楼市调控延续一贯风格，但丝毫未影响巨头们奔跑的速度，“金三角”碧恒万销售总额破万亿。

同样的欢呼声出现在商业地产圈，消费零售市场的回暖给房企们带来的利好之一是租金收入上涨。

赢商网统计了2018上半年17家上市房企租金收入情况，收入总额达398亿元，较2017年同期的316.97亿元上涨了近25.68%。可即便大势向好，细微之处，也是几家欢喜几家愁。

另一方面，随着住宅市场下半场变数增大，有着“稳定器”之功效的投资物业对房企们的意义不言而喻。

除了租金收入情况，各家房企投资物业估值总额也不失为判断标准之一。据赢商网统计，上述17家房企投资物业账面总值合计约1.5万亿元。

可当下拥有高租金收入和高估值总额，是否意味成为未来租金收入的黑马呢?

“九龙仓系”揽租77亿，独占鳌头

按照不同租金梯度，可将上述17家房企归为三类。其中，

“0-20亿元”约占比六成，共有10家;

“20-50亿元”有五家，约占29.14%;

“50亿元及以上”仅有2家。

独占鳌头的两家分别是九仓置业(61.96亿元)和太古地产(52.16亿元)，同比上年增幅均为8%。

如若算上九龙仓集团的14.66亿元，整个“九龙仓系”今年上半年的租金收入高达76.62亿元，约占17家房企总租金数五分之一。

九仓置业中期报告显示，今年1-6月，九仓置业投资收入增加8%至71.23亿港元。

其中海港城的收入(不包括酒店)增加11%至51.57亿港元，占总收入逾八成，商场成了最大的“租金收割机”，高达37.64亿港元，且平均现时租金上升14%至每平方尺月租487港元。

“租金大户”title外，海港城亦是全港“零售销售额之冠”，同比增长36.1%至186亿港元(2700港元/月/平方呎)，占香港零售销售总额7.5%。

上图中可看到，上半年，太古地产的物业投资总收入为60.59亿港元，其中零售物业租金收入占太古地产总租金收入近43.3%，具体表现如下：

大悦城租金下跌了0.92%，步伐慢了?

以“租金同比增速”横向比较17家上市房企，一片上涨声中，大悦城地产“-0.92%”的数字异常扎眼。

中报数据显示，今年上半年大悦城地产的投资物业及相关物业管理服务租金收入17.15亿元，占总收入的42.6%，同比下降0.92%。

综观大悦城地产近三年半年租金收入数据，不难发现，这是其该项指标初次同比出现下跌。与此同时，公司期内的营业收入亦同比下跌16.4%至40.27亿元。

“上半年整体营业额下降，除了管理输出收入有4%增长，其他不同程度下降，为什么?”质疑声随之而来。大悦城表示，营收下滑主要是因为销售型业务收入下降。

此外，虽然整体租金收入微降，但“相对成熟的大悦城(租金收入)是有增长的”。大悦城地产中报显示，截至今年6月30日，大悦城商场租金收入同比增长6.6%。其中成都大悦城和中粮广场期内租金同比分别提升24.7%、22.6%。

但据赢商网查阅，虽然2015-2017年大悦城主要投资物业(以商场租金为主)半年租金收入呈上升趋势，但增速却整体下降，后三年对应的数字分别为19.61%、4.92%及8.93%。

对此，有业内人士如是评价，“2014-2017年，是大悦城降杠杆发展的过程，主要还是受限于租金压力。”

四年沉淀后，资金显然已不再是问题。今年上半年，大悦城平均借贷成本降至4.20%，且手中握有的现金及现金等价物115亿元，同比上涨37%。

“董事长一直说我们要弯道超车，这个时候有条件了。”大悦城财务总监许汉平业绩会上指出。

加速的大悦城甚至提升了此前承诺的“2020年20个大悦城”的目标。长远来看，规模的扩张必然带来租金上涨。但如何在最短时间内实现这些大量沉淀资金的综合体项目收支平衡，对大悦城而言，同样是不可小觑的挑战。

当然，弱肉强食商业世界中，有失意者的叹气，亦有领先者的呼声。

上半年这场租金收割战中，大悦城地产、长实集团稍有掉队，可新城控股与龙湖集团却是卯足劲加速奔跑，同比增速分别达154.93%及62.80%。

新城控股租金收入跨步式增长不外乎两大因素：

一、开业吾悦广场数大增，截至公告日已至26个;

二是、已开业项目租金提升。

而龙湖半年租金收入大涨，最大助推器是“天街”租户结构、客流增长等利好因素。“下半年北京、常州、成都3座天街将开业亮相。”主席吴亚军如是指出。

17房企投资物业估值1.5万亿，谁是大佬?

尽管新城控股、龙湖半年租金增速数同行中佼佼者，但就其对公司整个营收贡献力来看，二者显然偏弱，分别为5.56%、6.82%。

在赢商网统计的这17家房企“租金占营收比重”情况中，新城控股、龙湖代表着一种普遍性，毕竟一半以上公司都处在这个区间内，而这些公司主业均为住宅销售。

毫无意外，

占比“50%及以上”的三家公司均为港企，为九仓置业、太古地产和恒隆地产， 分别为87.36%、82.04%及79.96%。

而5家租金占比处于“10%-50%”的房企，其中4家为港企，唯一的特例是大悦城，达42.60%。

值得注意的是，如若将这17家上市房企的“租金占营收比重”与“投资物业占资产总值比重”两项指标对照，会发现二者间的一些正相关性。

参照上图，可计算出，此次统计的17家上市房企旗下投资物业的账面总值合计14876.12亿元。太古地产位居榜首，估值2354.79亿元，紧随其后的是九仓置业和恒隆地产。

以这三者为研究对象，可看到：

它们三者在“租金占营收比重”中分别处在17家房企中的第二、第一和第三位;

而在“投资物业占资产总值比重”中则是第三、第一和第二位。

虽然各项指标排名略有先后，但不难看出，对于以投资物业为主打产品的港资房企来说，“租金占营收比重”与“投资物业占资产总值比重”基本保持着“同低同高”的关系，这从根本上决定着它们的租金收入多或少。

当然，这种正向关联性在其他以地产销售为主的房企身上表现得并不明显，甚至可能完成相反。

华润置地、大悦城地产、中国金茂和中海地产四家国企/央企中，“投资物业占资产总值比重”最高的是华润，为19.10%;最低的是大悦城，为3.57%。

但大悦城的“租金占营收比重”却高达45.9%，远高于华润的“9.98%”。换言之，大悦城每平米的投资物业创造的租金高于华润、金茂和中海。

于它们而言，未来租金大战中制胜的武器可能不是谁家投资物业总值最高，而是谁家有更强商业运营能力。

另一方面，这些投资物业既然属于租金发动机，必然涉及到损耗和维护问题，谁能最快实现换新，意味着有更强的租金回血能力。

目前来看，港企们走得更快，恒隆地产、太古地产都是典型个例。据公告，受惠于大型资产优化计划竣工，上海恒隆广场收入增加13%，零售租金额增加15%，商场出租率上升8%至97%。

都说数风流人物还看今朝，而数商业地产圈租金大腕则不仅仅关乎手中的本金，还需看未来潜力值。

想了解更多房企信息详情和扬州房产相关的信息，欢迎关注扬州楼盘网，这里有你想知道的所有关于扬州楼市的新鲜资讯。