扬州买房人请注意！买房提前还房贷，真的划算吗？

       大部分房奴还是想提前把房贷还掉，减轻月供压力。

　　不过提前还款，真的划算吗?

　　银行是按照约定的利率，以月为单位结算利息，本月还款利息=欠银行的本金总额*月利率。也就是说，占用了多少本金就还多少利息。

　　前面几年还的利息多，是因为占用了大额的本金，随着每月蚂蚁搬家还了一笔又一笔本金，占用银行的本金总额逐渐减少，每月还的利息自然随之减少。

　　无论是等额本息还是等额本金，虽然总利息相差很多，但从实质上并没有区别，谈不上哪种方式银行多收了利息，多占了便宜。

　　无论是公积金贷款还是商业贷款，是在第1年、第5年还是第10年、第20年提前还贷，只要利率不变，银行都是公平计量，童叟无欺。

　　因此，“提前还款最佳时间点”是个伪命题!

　　这几种情况，不用提前还贷款

　　购买力下降

　　我们再来看看大环境。

　　居民消费价格指数CPI反映了我们购买生活必需品和服务的价格水平。

　　2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI达到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。

　　也就是说，生活必需品的价格每年按照2.55%的速度在上涨。

　　M2是流通中的现金+各类存款的总和，整个社会的资金通常用M2来衡量。

　　通过信用扩张，每年有大量的货币投放到市场。2007年末，M2余额是40.34万亿，到2017年末，这个数字是167.68万亿。167.68/40.34=4.16，10年涨了4倍多，平均每年增长15.3%。

　　一方面，市场上的货币越来越多，一方面，物价在上涨，还没算这些年房价的巨量涨幅。可见，同样的现金购买力必然逐年下降。

　　假设购买力每年下降10%(近10年大部分一二线城市房价年均涨幅都在10%以上)，那么，现在5000的月供，2年后相当于现在的八成4050元，5年后相当于现在的六成2952元，10年后相当于现在的三成1743元。

　　因此，如果提前还款，现在看上去有压力，但5年、10年之后，这点钱还算啥呢?

　　收入在上涨

　　GDP是每年国内全部最终产品和劳务的总和。2007年，我们的GDP是27.02万亿，2017年达到82.71万亿。

　　如果国家看成是一个大家庭，这个家庭每年创造的财富都在增长，82.71/27.02=3.06，10年涨了3倍多。

　　国家大家庭的财富由千千万万个小家庭创造。在这几年、几十年还贷过程中，我们每个小家庭的收入也一直在涨。按照社会创造财富的平均能力，10年的收入也能涨3倍。那时候还怕还款吗?

　　(不要问我你拉低了平均线怎么办……)

　　5000、10000的月供…….天空飘来五个字，那都不算事~

　　应急备用金不可少

　　对于上有老、下有小的80、90后，生娃、生病、失业、意外……

　　人生处处有惊喜。

　　钱不是万能的，没有钱可万万不能。如果将闲余资金全部还给银行，钱全部沉淀在固定资产中，一旦出现突发用钱的情况，抗风险的能力会大大减弱。

　　如此低的杠杆

　　央行五年以上的贷款基准利率，近20年经历了35次调整，从来没有现在4.90%这么低!

　　这一生，也许只有房贷能提供这么好的福利了。错过了房贷，哪里找这么便宜的杠杆?

　　杠杆是什么?

　　美国老太太的故事，给中国老百姓上了一课(一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂。中国老太太临终前说：我终于攒够了钱买了套房子。美国老太太临终前说：我在这房子里住了30年，终于还完了按揭。)

　　杠杆就是负债。如果一个家庭不借钱，都用自己挣的现金，那么杠杆就是0。

　　房贷，用最便宜的租费使用银行的资金，以极低的利息锁定未来的债务。

　　这几种情况，需要提前还贷款

　　即将买房/卖房

　　卖房的时候，结清贷款撤销抵押是刚需。当然，在需要办解抵押手续的前一刻再还也不迟。

　　公积金账户余额多

　　在很多城市公积金是专款专用、不能提取，如果公积金账户里积累了较大额的资金，放在账户里只能享受几乎忽略不计的活期存款利息的话，那还不如提前还贷。

　　需要办抵押贷款

　　近年，房价上涨快，很多房屋的评估值比购买时上涨许多。需要经营周转的人，往往将房屋抵押贷款作为最好的融资渠道。多数银行抵押贷款不能办二押，那么这时候就需要将按揭还清，再将房产抵押给银行获得贷款了。

　　注意，前方如果有这样高能的小伙伴，请抱紧大腿，求土豪带飞!

　　留下钱效率更低

　　Zillow的首席经济学家斯坦·汉弗莱斯在他的《ZillowTalk》一书中讲了他的亲身经历，当他在非洲做志愿者时，他的房东房子只有屋顶和半堵墙。房东每当有点闲钱就买批砖头回来砌一点，这样蚂蚁搬家一样一点点的把房子完工。

　　房东之所以没有等到能买得起所有的砖头再一次性完成整个工程，是因为，在非洲这种家庭和部落紧密联系的社会中，人们常常互相借钱，而当地习俗也让人很难说不。

　　如果房东把他的钱存起来，可能很快他的家人和朋友就耗尽了。

　　所以，如果是家庭成员、亲戚朋友中有乱花钱、借钱不还又无法拒绝的人，那还是把钱填到房子里吧。毕竟，把钱还给银行去，可比把钱借出去安全多了。

　　贷款利率即将大幅上涨

　　未来如果贷款利率大幅上涨，那么趁着现在利率低赶紧还上也可行。不过，按照现在的市场情况看，利率大幅上涨的可能性很低。

　　拒绝一切负债

　　患有欠钱焦虑症，一有负债就吃不好睡不香，做梦也想还的人，或者抵挡不了家里老人催促的压力，那还是提前还了吧!顺心就好，维稳第一!