2019下半年房地产如何走?这10个信号告诉你房价!

发布时间:2019-07-11 15:33:46

来源:今日头条

分类:本地楼市

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  2019年上半年已过,回首楼市状况,可谓惊心动魄。从3、4月份的“小阳春”,到5、6月份的持续收紧,如过山般荡气回肠。国家通过多种手段调控房产市场经济,各级政府纷纷响应,各家房企千姿百态,购房者蠢蠢欲动……这也许是近几年颇为复杂的一段时间。

  那下半年又会呈现什么样的情景呢?楼市调控何去何从?房价还会涨吗?我们该买房了吗?一连串的问题,萦绕心头,中国人对房子的关注度似乎达到了新高。

扬州房价

  房地产调控不动摇,房住不炒的定位不变

  中国房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本定位不会出现动摇。楼市调控措施,不是虚张声势的“花架子”,而是促进房地产市场健康发展、帮助实体经济不断壮大、提升民众生活质量与获得感的真功夫。

  房地产与中国经济发展速度、模式、结构息息相关,房地产行业的过快增长或者下跌都是都是中国经济的崩溃,所以一定要稳。这关乎民生。不能完全放归于市场,还需政策的强硬调控。

  因城施策甚至一城一策将在下半年发挥重要作用

  房地产市场区域性较强,在“房住不炒”的大前提下,各地根据具体情况因城施策也在中央允许的范畴之内。在上半年,一二线热点城市、三四线发展城市的市场环境各有不同,市场预期和反应也有差异,因此,各个城市在限贷、限售、限价上表现出不同态度和手段。

扬州房地产

  在下半年,多个城市宣布将“一城一策”,这已成为各地施政的主要方向。河南省住建厅副厅长张达曾表示,2019年,河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。

  楼市稳定大局已定,房价不会大涨大跌

  “稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下,调控成为上半年楼市的关键词。6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

  从时间维度看,4月中旬成为调控密度的关键转折点,之前“小阳春”昙花一现,之后房价预警,融资收紧;从空间维度看,地方楼市冷热不均,调控政策亦松紧各异。从政策类型来看,调控已不只针对房价,地价、融资、限售、限购、公积金、户籍等政策组合拳渐成趋势。

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  对地方执行力的监管和问责提到相当高的位置

  4月,住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。不过由于没有点名,有的城市很自觉,比如丹东,在房价预警发布不久,率先加码楼市调控。

  5月,住建部再发房价预警,这次变成了公开点名,佛山、苏州、大连、南宁4个城市。给出的原因是:近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。这也是我们看到,苏州加码限售新政、南宁整治房地产乱象的原因。

  6月,社科院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,报告称,在强调地方政府稳定房价主体责任的背景下,对热点城市房价上涨的调控政策或加码。

扬州房地产

  2019上半年连续3个月预警提示,决策层调控房地产决心已定,房价仍是不能碰的红线。大基调已定,就等大家一鼓作气的执行了,政策已经变得越来越精准,哪个城市涨幅指数高,或许就该被“谈话”了。

  地方开始摆脱对房地产的依赖

  房地产依赖度,反映一个地方经济中房地产的贡献度。房地产行业的确对经济起到很大的支撑作用,但是如果一个地方太过依赖房地产投资,也是非常危险的。不仅会制造泡沫,还会冲击实体经济。一般来说,房地产依赖度保持在10%以内较为合理。

  但目前内地31个省市中有24个省市房地产依赖度超过10%,房地产就像鸦片,虽然能让经济一时兴奋,长此以往反而会阻滞、损害经济发展。现在很多地方开始摆脱对房地产的依赖,重点发展旅游业、高科技产业等,同时,对房地产开发的房子进行结构性优化。

扬州房地产

  一线和热点二线城市稳定回调

  对于各个城市的调控,不会一刀切,会因时、因地、因人制宜,这也跟市场预期有关。一、二线有更好的发展机会,属人口流入城市,对房子的需求自然多,现在还处于卖房市场。首套房贷利率下调,释放更多购房用户,他们会有更多可能性买到属于自己的房子。

  大城市的房价浮动,容易对地市的市场有导向作用,国家一直盯的紧,相对会保持稳定。

  多数三四线城市或现房价下跌或有价无市

  根据中科院公布的5月份全国房价数据:5月份全国三四线城市平均房价环比上个月仅仅上涨了0.011%,涨幅比上个月缩小了0.052%。上涨速度不到一二线城市的5分之一。

  对于大部分偏远三四线城市来说,市场调节(楼市调控)已经山穷水尽,这些城市缺少的不是调节方案,而是缺乏市场响应。偏远三四线城市的购房需求已经大大的透支,已经是无法支撑得起现在高房价,再怎么刺激调控也无济于事。

  偏远三四线城市的开发商现在是食不果腹生存处境堪忧,房企能做的就是要么打消耗战坚持不降价,要么降价卖房。在买方市场情况下明显后者可能性更大。

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  房贷利率将保持稳中略降态势

  根据融360数据, 2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降6BP,半年连降后,利率已经为2018年以来最低水平。央行的数据则显示,今年前5月新增个人中长期贷款(主要是按揭贷款)2.26万亿,相比去年同期多增2276亿,但相比房地产市场火爆的2017年同期要低。整体来看,今年银行按揭贷款投放相对平稳,目前额度仍充足。利率方面,目前房贷利率处于相对低位,后续房贷利率将保持平稳甚至有下跌的可能。

  房贷利率的涨幅跟房地产市场表现、资金面松紧以及货币政策操作有直接关系,由于“一城一策”的实施,接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳,甚至会有少部分热门城市回弹。

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  地产融资可能适度收紧,中小房企大洗牌开始

  近两个月,住建部连续发布预警提示,热点城市政策收紧的迅速反应,预示着下半年的房地产市场仍以稳为常态。从监管角度来说,一方面监管层要从融资端对房企进行抑制,另一方面,热点城市地方政府也要收紧调控政策为土地市场降温。后续房企融资会略有阶段性收紧。

  同策研究院数据显示,5月份,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月份下降52.07%,创下2019年以来的历史新低位。这也显示了房企对市场的消极反应。

  市场和保障两条腿走路,解决所有人住房问题

  调控的目的是什么?一方面是优化创新中国经济发展的模式,预防可能会出现的问题;另一方面是是解决所有人的住房问题。改善市场环境,坚决打击投机取巧,“房子是用来住的”,这不是投机者豪取房地产暴力的金融产品,要让房子真正回归居住属性。

  采用多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,确保人人都有住房的权利和尊严。房子从本质上属于民生问题,当我们不会房子忧愁焦虑,市场才会形成正循环。房地产市场良好发展,房地产相关的产业正向循环,整个经济结构更加谐和。

  对于房地产的认知,仁者见仁智者见智。但,作为一个支撑中国经济发展的重要行业之一,被受关注,不仅关乎国家的层面,更与民生息息相关,有人穷其一生为一套房子努力奋斗,有人利用房子牟取暴利。水能载舟亦能覆舟,房子如水般重要,房产市场稳了,中国老百姓的心就稳了,也许市场环境就良性了。

参考价格:参考均价14500元/㎡

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