楼市调控315次 房价上涨39个月 ！还在说楼市遇冷……

最近几天，各种大事件接憧而至，房地产税、北京的公积金，一波一波消息就趁机传了出来，什么楼市遇冷，什么投资客完蛋，什么房价要跌……

其实这么来理解也说不上不对，毕竟最近几个月，北京通州房价被腰斩、厦门从全国“领涨王”秒变“领跌王”、今年土地流拍超800宗等等房价利空的消息接二连三。可是从8月的楼市数据来看，到底是楼市凉凉还是购房者的心凉凉。

数据？什么数据？

9月15日，国家统计局公布了楼市的最新数据，8月份70个大中城市住宅价格，上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。

在这之前7月份，房价上涨的城市是65个，可以说8月份再创新高，但是不能说8月份楼市遇冷。从2015年开始楼市上涨持续时间就一直在不断刷新，至今为止39个月是中国房地产上涨周期最长历史。

所以这遇冷一说，最起码在表象上是不存在的，因为仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，房价呈现出稳中有涨态势。

遇冷若隐若现

不过，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。

目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。

中国社科院研究员曹建海表示：看起来是上涨的，特别是三线城市有所上涨，但是总体来讲这是一个政策控制市场的时期，谁一出头就敲打谁，特别是住建部就会约谈上涨更快的城市，这些城市就会想尽办法把房价给调控下来。

总体来看，房价还处于可控状态。从房地产多个指标看，房地产的开发量、新开工数量、土地的购置量、销售额，以及房地产行业的融资规模来看，好像都有一个上升的趋势，这个趋势本身跟我们所谓的发展实体经济，防止经济过度虚拟化有关，调控的任务仍然是很重的。

调控频繁出现

今年以来，国家累计出台的楼市调控次数已经高达315次

个人认为调控虽有意在调控房价之外，大部分原因还是放在打击投资客身上，毕竟房地产也是政府收入来源的大头，如今的投资性太高的话，房价可能确实存在泡沫，毕竟因为预期上涨而购买的需求，本身就会随着价格的波动而波动，一旦价格反转，这部分需求将成为最大最快的逃兵。

与2008年相比，投资性购房比例在不断上涨，2008年投资性购房尚还占19.6%，2018年第一季度占50.3%。虽然不是8月份最新的数据还没有出来，但占55%以上是跑不掉了。

刚需房：包括两种情况，无房家庭购买的自住房，和相关家庭成员将在近两年内结婚或分家所购买的二套房。

改需房：即改善型住房，主要特征是“换房居住”，也包括两种情况，一种情况是已有一套房再购买的第二套住房，且旧房在两年内出售；另一种情况是旧房虽未出售，但因新购房为期房且两年内尚不具备居住条件。

投资房：包括三种情况，主要包括用于出租的首套房，家庭已有一套房时新购的非婚房或非改善性住房，家庭已有两套及以上住房时新购的房产。

从图表上看，我国投资性购房已经占50%以上，泡沫房价几乎可以说是存在的，而调控很大原因就是为了这部分。对政府来说，当下最主要的或许还是解决投资性需求占比过高的问题。所以等待着房价下降、楼市遇冷的购房者可能还需要继续观望一段时间。

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