高房租、租金贷、超甲醛...长租公寓高周转模式暴露出的弊端

高房租、租金贷、甲醛超标，长租公寓一次次被推上风口浪尖，而这背后恐是高周转惹的祸。

2017年，12城租赁试点、集体用地建设租赁住房、鼓励 REITs 发展、共有产权住房等多个政策的密集出台使得我国长租公寓行业迎来了大发展，地产企业和创业公司纷纷布局长租公寓，各地的长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

IT桔子数据显示，2017年全年，长租公寓领域共发生融资事件36起，总融资额约36.7亿元。进入 2018年，资本对长租公寓的投资热情不减，23家长租公寓在前7个月吸金过百亿，同时资本开始向头部长租公寓集中——

2018年1月，自如完成40亿元的 A 轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，创下了长租公寓行业单笔融资规模的的记录;

2018年3月，蛋壳公寓完成1亿美元 B 轮融资，投资方包括华人文化产业投资基金、高榕资本等;2018 年6月，蛋壳公寓完成7000万美元 B+轮融资，由国际知名的老虎环球基金领投;

自如融资40亿，蛋壳公寓融资1.7亿美元(约合 11 亿人民币)，仅此两家长租公寓企业的融资金额就占了半壁江山。

资本的介入为长租公寓的快速扩张提供了足够的资金来源，但高额融资+快速扩张的发展方式也为长租公寓行业埋下极大隐患。

8月20日，杭州长租公寓鼎家宣布因经营不善导致资金断裂，停止运营，寓团将成为业务承接方，约有880名房东、1770户租客受损，部分租客还陷入了租金贷的风波之中。

这并非第一家破产的长租公寓企业，网上数据显示，2017年以来，已经有8家长租公寓企业阵亡，最主要的原因是盲目扩张导致资金链断裂。这些死亡企业的成立时间均不长，平均只有2年的时间，此外，从长租公寓的类型上看，死亡企业全部为分散式长租公寓。

这些长租公寓大多采取二房东的运营模式，即长租公寓运营方先收集市面上的零散房源，对其进行装修改造后再零散出租给个人租客，主要面向刚毕业的学生或初入职场的白领。在盈利模式上，平台收益主要来自租金差价和服务费。

以长租公寓行业的领头羊自如为例，自如成立于2011年，2016年从链家集团剥离独立运营，截至2017 年末，自如已进入9个城市，获得超过20万业主的委托，管理50万间房源，累计服务租客120万人，2017年的租金收入突破160亿元。

目前自如的收益主要有两块，一是租金差价，如果租客选择月付，房租会比季付、半年付以及年付上浮 5%;二是服务费收入，这是自如的主要利润来源。

根据自如租房规定，租客需按房租的120%缴纳年服务费，如果选择年付或半年付，服务费可以打8折和9.5折。如果按季付来算(押一付三)，实际租房成本是挂出房价的1.1倍，服务费作为隐含费用，第一次抬高了房价。

此外，自如于2015年4月推出了房租分期小额贷款业务，对应上文自如客专享分期的付款方式。自如房租分期小额贷款业务中，《贷款合同》项下所有的贷款初始期限均为11个月，贷款实际存续期限与房屋实际出租期限相同。

贷款利率即分期手续费为6.27%，贷款按照等额本息每月支付，实际利率经测算约为11.30%。以租金4590元/月为例，如果选择自如分期(押一付一)，第一期的分期手续费高达1056元，第二期的手续费为629，消费者在享受优惠的同时也被迫负担11.30%的年化利率。

自如客专享分期产品，本质就是租金贷，而近期暴雷的长租公寓鼎家、爱上租都曾和P2P平台合作。在圈内，租房贷已经成为长租公寓运营的普遍做法。

目前租金贷的模式是：租客在与公寓运营方签订1年期租赁合同后，以个人名义向第三方金融机构或银行申请贷款，机构一次性把一年的租金支付给公寓运营方，租客按月偿还房租以及利息给机构。

但长租公寓运营方一般按照季度支付房东房租，如此算来，每成交一笔租金贷业务，在支付房东3个月租金后，长租公寓还可以放至少4倍的杠杆。

如果再算上房租分期ABS(可进行循还购买资产)，倍数可能更高。目前，自如累计发行25亿元ABS，ABS余额为20亿元，蛋壳、魔方、新派公寓均发行过房租分期ABS产品。

一边是加杠杆大规模融资，一边是烧钱抢占市场，不禁令人想起了几年前的补贴大战(滴滴 VS 快的、美团 VS 大众点评)。

但长租公寓与补贴大战有所不同，租房作为低频、大额、刚需的消费，在一二线城市人口持续净流入的情况下，优质房源供不应求，故在现金流充足的情况下，自如、蛋壳和相寓等长租公寓均选择了高价收房以抢占市场，待市场垄断后，进行行业洗牌，逐步实现盈利。

自如 CEO 熊林没有透露自如目前具体的盈利数据，仅表示公司在北京市场已经实现盈利。行业巨头尚且如此，其他长租公寓距离盈利还有很长的一段路要走。

长租公寓租金贷模式的质疑声还没结束，自如又被爆出甲醛超标，真可谓一波未平一波又起。阿里员工租住自如房后患白血病去世，死者家属认为是出租房甲醛严重超标。

9月11日，自如官方微博发布《自如关于空气检测及治理工作情况的说明》，承诺9月1日起，下架全国九城全部初次出租房源(共计 20603 间)，待CMA认证机构检验合格后再行上架。9月24日开始，所有初次出租房源，配置完成后，必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。

房屋的空置就意味着收益为零，因而出租房甲醛超标也是住房租赁行业的一个潜规则。甲醛超标的根源是长租公寓在盈利的驱使下追求高周转，房屋装修完工随即上线对外出租。而这次自如下架初次出租房源+空置30天的整顿，必然会给自如带来数千万的经济损失。

以租金2000元/月为例，自如本次共下架20603间房源，空置一个月的直接经济损失逾4000万(2000 元/间*20603 间=4120万元)，若未来所有初次出租房源空置30天以上才能出租，自如每个月都将增加几千万的运营成本。而最终这些成本还是会转嫁到租客身上，在供不应求的市场下，租客还没得选。

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