扬州拼团购房153群(242)
  • 浅浅:这个楼盘到底好不好?
  • 雪花飘飘:好的呢。
  • 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
  • 英雄:我去看过,很齐全。
  • 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
  • 日记本:这个楼盘性价比高。
  • 回忆:我建议你们去楼盘看看。
  • 大头:也可以直接咨询置业管家。
  • 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
  • 蓝天:上周我已经签合同了。
103人申请入群

800宗土地流拍,19万亿债务压顶,历史一幕正在重演

发布时间: 2018-08-27 16:06:33

来源: 房屋屋

分类: 本地楼市

309次浏览


一次房价暴涨,足以让人忘掉很多东西

还记得2014年吗?当时万科喊出了“楼市进入白银时代”的口号,杭州上演了降价退房的戏码,土地流拍在一二线城市轮番上演,前景一片黯淡。

随后,涨价去库存和棚改货币化粉墨登场,借助行政、货币、金融的全面放松,制造出一轮新暴涨。

四年过去,相似的场景又在发生,这一次,谁还能单骑救楼市?


1800宗土地流拍

1、土地市场突然凉了!

上海市中心宅地流拍,杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让,厦门地价相较一年前折半,太原一日推8宗黄金地块全部流拍,佛山金融高新区以北地块无人竞价,合肥土地竞拍可分期付款,部分城市由于担心流拍,直接规定“报名不足,取消竞拍”…………

一时间,从南到北,土地流拍居然成了家常便饭。

据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。

其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;

三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

换句话说,无论是土地流拍宗数,还是流拍率,均已创下近7年来的新高!

与流拍相比,低溢价率正在成为常态。

中国指数研究院统计,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。

要知道,两年前,还在以“一天一个价”,刷新着房地产的新高度。而热门地块动辄100%以上的溢价率,让人一睹整个市场的狂热。

如今,随着土地流拍的泛滥,当初的“”正面临着有史以来最尴尬的局面:

开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

2、全面冰封

土地流拍,要么是前景不看好,要么是手头没钱了,要么是政策限制所致,原因无非这三种。

春江水冷,开发商总是最先有感受的。

2017年以来,楼市调控达到前所未有的紧密,虽然需求端的限购限售对房价的影响尚未体现,但供给端的限价、限融资,已对房企产生立竿见影的影响。

一方面,房企面临越来越严重的现金流压力。

首先是融资渠道全部受限,银行开发贷全面收缩,房企股权融资更是被冻结,至于公司债也受到严监管,而在人民币汇率一路下行的背景下,除了借新还旧之外,境外新发债更是被叫停。

至于房企广为依赖的信托融资,也正在被纳入强监管之下,多地房地产信托被要求放缓,这让房企几乎失去所有的便捷融资来源。

其次,在限制高房价限制网签的调控之下,加上住房贷款审批的从严,房企资金回笼的速度全面放缓。现金流是维持高周转的根本来源,一旦资金的时间成本大幅增加,高周转就难以为续。

另一方面,限价的存在,更是让房企失去拿地的热情。

今年上半年成都、西安、杭州等地的摇号抢房,乐坏了一众刚需群体,却苦坏了开发商。本想等着旺市大赚一笔,没想到被限价政策全部卡死。本想着利用双合同或茶水费的方式来赚回这些利差,但楼市摇号,又让茶水费成了泡影。

两年前拿的地,土地价格正在高位,但上市之后的销售价格却被人为压制。加上在一二线城市,动辄要求自持物业甚至配建保障房,开发成本陡然高企。

更关键的是,坚决遏制房价上涨,这一次真不是闹着玩的,面包不能涨,面粉还能继续涨?

如今面粉贵过面包,而面包价格又被卡死了,开发商们自然不愿意做这个赔本生意。

319万亿债务压顶

比800宗土地流拍更夸张的,则是房企的债务重压。

好年景拼命借钱,不管未来好不好,不管是不是凭本事借的钱,时间到了都是要还钱的。

据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年和以后分别为0.9万亿。

只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。

这是什么概念?打个不太妥当的类比,2017年我国GDP突破82万亿,房企未来四年的总债务相当于我国GDP的四分之一。

房地产本就是高负债行业。但楼市周期不同,资产负债率带来的影响就天差地别。上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

接下来四年,对于房企显然是生死考验。

偿债高峰来临,但开发商借新还旧的渠道受限,而市场的销售规模将会越来越不如预期,这种情况下,到底该怎么办?

现金流就是一切。

降价促销,或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企,保命最重要。

不过,对于开发商来说,最恐惧的从来不是房价下跌,而是房子打折后仍旧没人接盘。毕竟,只要能卖出去,就有现金流的正向循环,否则,高债务的雷迟早会爆掉。

但楼市就是任性,投资者从来都是“买涨不买跌”:

越是一天一个价,越是引发众人疯抢;

越是降价销售,市场就越是犹豫不决,楼市就越是少人问津。

这就是楼市的顺周期性,让房地产商和地方政府既爱又恨的顺周期性。

想要了解更多楼市资讯,更多楼市动态,请关注扬州楼盘网


责任编辑: loupan001

团购报名

最新楼讯
楼盘导购更多>>
购房指南更多>>
小编推荐
订阅楼市楼讯