房地产税未来十年预测:2021年一线城市先征!涨房价、涨房租

一、唐朝的房产税:间架税仅存活了半年

项物业税"间架税"是从唐朝开始征收的， "间"指房屋数量;"架"是前后两根柱子，两架即一间。顾名思义，这个间架税是按房屋数量征收的:上等房子，每年每间两千文;中等房子，每年每间一千文;下等房子，每年每间五百文。(广税基，高税率)

唐德宗在建中四年(783年)农历五月初八那天开始下文件对长安城的全部私有房产征收间架税。同年深秋，五万军兵高呼"不税汝间架"哗变长安，要把唐德宗赶下台。"不税汝间架什么意思?士兵是说，等到他们上台执政，就不会再让大伙缴间架税了。

间架税征到同年十月十五，唐德宗就通令取消了。掐指头算一算，不到半年。

二、房地产税出台:两级立法难又急!

1、 立法班子

房地产税法由全国人大预工委、财政部以及相关部门共同起草，按立法惯例，全国人大预工委应该是立法小组单位，财政部应该是副组长单位，成员还有几个相关部门，包括国税总局、自然资源部、住建部、国家发改委等。

2、房地产税是着急的难事!

3月政府工作报告的说法是"稳妥推进房地产税立法"，说明中央意识到房地产税征收这件事做起来比较难。

国家统计局发言人提到要"加快推进房地产税"，全国人大发言人张业遂用的是"加快起草完善"，又可以看出高层的愿望是不能太慢。

公开信息看似矛盾，恰恰说明的房地产税征收艰巨性和急迫性，既要稳妥，又要加快，中间可以理解可想象的空间很大，这本身就是矛盾的。

3、 心急吃不了热豆腐，两级立法

立法先行，必须先立法、后做，然后充分授权，全国人大完成立法后，地方开征由地方省级政府起草实施细则，个人所得税修正是全国人大通过后全国统一执行，房地产立法现在确定就是两级立法，开征也是由地方决定，中央不会统一决定。

三、房地产税立法进度预估:今年一审，2020年表决，最快2021年首批城市开征

政府承诺到2022年，现有的所有国务院立法税种要全部完成人大立法，房地产税法作为新税种，按立法法规定，必须(至少)要经过三审，在一审或者二审后，必须要向全社会公开征求意见(最短的时间是30天)。

房地产税法草案二审后公开征求意见的可能性比较大，根据惯例一审以后主要信息会披露，人大常委会会通过官方媒体公布讨论的要点、议题，但不会公布草案。

只有极个别情况一审后会公布房地产税法草案，就是人大常委会关于草案基本没什么争议。

具体进度上，可能是今年最快12月可以完成草案一审，明年二审、征求意见，完成三审，2020年人大表决通过，完成房地产税的全国立法。

由于房地产税征收要完成中央地方两级立法，所以即使是地方立法提前同步和中央立法启动，也要到2021年才能完成。这也就是说，房地产税真正开征，最快也要2021年。

四、征收思路预判:筹集收入还是调剂分配?

房地产税的目的，主要有两个，一个是为地方政府筹集财政收入(替代地方政府的土地财政收入)，另外一个是调剂贫富差距。

目的不同，意味着征收测量也有明显的差别。如果是筹集收入，肯定是广税基(广覆盖，中低税率)，如果是调剂贫富差距，那肯定是窄覆盖,高税率。

关于征收目的，学术上争议也很大:有些认为是调节分配，有些认为更多倾向于筹集收入。

从2003年提出对居民住房征税，早期的思路偏向于筹集收入，也就是宽税基(征税范围比较宽)，讨论时更多按家庭人均30平米扣除。但从今年官方透露的信息看，更倾向于调节功能，征税初期会把大部分人排除在外，预测家庭人均扣除是40平米左右。

首先从利益上来说，有房人没房人，有一套房的人和多房的人，普通住房的豪宅的，利益就完全不一致。

争议较大的情况下，房地产税初期应该会采取简明的做法，折中各方利益和意见的方式，所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。

五、哪些城市先收?怎么收?

2021年首批开征的城市有哪些?主要考虑以下几个方面:

(1) 必须是一线城市，征管能力有保障(2) 这些城市在房地产税方面要有长时间的准备(3) 首批城市必须房地产市值总量巨大，首批才有意义(4) 首批城市必须市民的收入能力有保障，确保这个税能收得上来

所以，这些城市谁也能猜个八九不离十，北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、重庆(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)这几个应该问题不大，首批城市预测也就覆盖10%、20%的家庭，收入额也非常小。

预计首批城市之后，3年内不会有第二批扩围，主要还是慎重，估计到2030年左右，会有不超过30个城市开征房地产税，主要是一二线城市和省会城市为主。

广大农村地区，肯定是最后征收的区域，如果房地产税当时还存在的话，目前最早也得2050年以后再说了。

关于房地产税的税率，预测应该低于1%，0.5%以下设一个，0.5%以上设一个，如果只简单的设一档税率的概率很低，因为政府要承担没有调节功能的批评。

而房地产税虽然按照评估值来计算，但预计还是要在评估值的基础上打7折左右再计算税额。

六、房地产税和土地财政的替代率:20年内替代无望

按照筹集收入的思路，测算房地产税的免征部分和税率就很有意义。按照长江证券(000783,股吧)的预测，当税率为1.1%，没有免征面积的情况，能够完全替代土地财政收入。如果人均免征税面积设置为30平米，那么即使税率收到2.5%，那么也只能替代30%的土地财政收入。

但是要知道，2.5% 的税率，估计是收不上来的。

也就是说，房地产税短期内(15年)取代土地财政收入是没有希望的，房地产税和土地财政必将长期并存。这也意味着，占全国总税收的3.4%的土地增值税收入4911亿，在房地产税开征初期并不会取消，同理，去年1600多亿元收入的耕地占用税预计也不会被取消掉。

这是由国情决定的。

七、房地产税:升房价、降空置率，涨房租

比较遗憾的是，房地产税作为地方税种，或许对于解决地方政府收入意义并不大，因为北京上海这些特大城市房地产市值存量巨大，征收的房地产税也更多，但这些城市财政自给率也都在80%以上。而广大吃饭财政的三四线地方政府，用脚指头都能想到，房地产税根本收不上多少。

这里面一个关键问题是:房地产是转移税还是收益税?

转移税就是税收收入可以跨区转移，北京的税可以用在东北，收益税就是这个税收只能花在这个区域，注意，这里区域的含义不是行政区划的海淀朝阳，而是社区。

从长期来看，转移税在国际经验上看是行不通的，收益税才是未来的方向。

这也关系到大家都关注的问题是，征收房地产税能不能降房价?

我个人感觉比较悲观，房地产税还有可能涨房价，因为如果作为流转税，就无法解决大家的缴税动力问题，如果作为收益税，那么如果该小区缴税多，那么该小区的环境改善自然就更快，所以房子反而增值。

虽然房地产税未必能够降低房价，但是房地产税自然能够降低空置率，因为房屋的持有成本提高了，很多业主会选择出租房屋来降低持有成本。

另外一个不好的消息是，房地产税开展，大概率会提升房价。因为现在出租房源紧张主要停留在特大城市和一线城市，而这这些城市，房主拥有主动权，可以把任何增加在房子的成本转嫁给租户。因此，房地产税开征之后，一线城市房租上涨，是大概率事件。

所以，这些城市谁也能猜个八九不离十，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京这几个应该问题不大，首批城市预测也就覆盖10%、20%的家庭，收入额也非常小。

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