还没投资公寓的别后悔，民企首单长租公寓储架式类REITs正式发行

8月9日，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行，这也意味着国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。

此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其特点在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。而此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行、中信银行、建信养老保险。

首期发行的底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97%及85%。旭辉领寓方面表示，这使得领寓成为了租赁市场率先以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。

旭辉领寓CEO张爱华对经济观察网表示，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有遇到太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。她还进一步透露，二期发行已经在筹备当中。

旭辉集团于2016年进军长租公寓市场，并形成了长租公寓品牌“领寓”。公开资料显示，目前旭辉领寓已完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市管理规模已逾35000间。

目前长租公寓行业普遍处于重资本投入、盈利难的阶段。对此，张爱华表示，短期内领寓会实现单个项目的盈利，“目前领寓的IRR(内部收益率)大于15%。我们每个项目在投资阶段有2个重要指标，一是IRR达到15%以上，一个是签约年限一半之内要。这是两本账，一个是现金流的账，一个是利润账。利润账是看每一年的，比如装修成本要摊到每一年，每一年都有运用成本，要看GOP(Gross Operating Profit,即营业毛利)有多少，第一年的时候有持平或者要求低一点，之后每一年都要求有利润产生。”

规模化扩张是长租公寓企业的必经之路。旭辉领域的计划是2018年底实现管理规模6万间，到2021年管理规模将达20万间，并实现IPO上市。

值得一提的是，领寓已经开始了国际化布局。今年5月，旭辉领寓与日本公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作，在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验;同时成立合资公司，携手开拓日本市场，这也是领寓迈出全球化发展的第一步。

“未来我们会加大在重资产领域的投入。”张爱华表示，旭辉领寓的定位是走轻重结合、规模化发展的道路，在其未来战略规划中，重资产比例也由之前的30%调整到40%-50%，最终与轻资产部分形成1:1的状态。但她同时强调，只会持有优质资产，并不会通过大规模的并购迅速扩张。

而从长远发展来看，旭辉领寓的野心不小，其目标是打造中国版EQR。美国EQR于1969年成立，1993年上市，是美国第一家上市的公寓REITs，也是美国最大的公寓运营商。如今这家公寓运营商的总市值超过了240亿美元。

EQR的扩张战略是通过收购资产包、多渠道融资的方式进行资本的灵活运营。张爱华认为，EQR的发展表明全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购，“旭辉领寓在金融运作方面秉承EQR的思路，发行类REITs，助力投融管退滚动起来，形成重资产运作的闭环;在重资产布局方面将采取更加市场化的运营管理方式，以优质底层资产为入口，整合产业链资源，带来资产增值。”

此外，旭辉领寓未来在债权、股权融资方面已有初步计划，会通过多元化的融资渠道，引进更低成本的资金，比如：债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及险资等;计划在3年内启动上市准备工作，确保2021年IPO上市的战略目标。债权方面，领寓将进行重资产收购，联合外部基金、险资、银行、企业等丰富资金结构，成立平台公司进行联合收购。张爱华还表示，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试。

公寓未来的潜景可见一斑，投资平台日益小众化的当下，公寓投资可以说是门槛最低、收益还高的好项目了。下面小编为大家推荐几款咱扬州城里卖得最火的几个潜力“寓”吧：

潜力推荐一：西锦名邸

位于扬州市西南方，银河大道与祥园路交叉口，隶属邗江区，北临邗江工业园、南临汊河镇老城区、东南与扬州大学城相邻。 西锦名邸占地面积达44835平方米，建筑面积53323平方米，商铺单套面积在59-260平方米，同时停车场地的设计面积也达到了3576平方米，建筑形态为沿街商铺、办公。 西锦名邸采用徽派建筑风格，项目包括18栋沿街多层建筑，其中8栋三层建筑，7栋四层建筑，3栋五层建筑。 西锦名邸项目整体定位是以集特色餐饮、时尚休闲、前卫娱乐，创业创意为四大主题的街区。

潜力推荐二：环球金融城

扬州环球金融城由国内享誉盛名的中建八局施工建造，位于扬州市文昌东路文昌大桥东侧，地处广陵新城中央，六心之地核心，京杭大运河畔，是扬州唯一的“商务综合体”项目，能提供金融、高科技、跨国财团等总部企业从前期商业谈判、建设，到持续经营全链条过程中的全部服务，包含6栋5A甲级写字楼、3栋总裁公寓、商业配套等产品，总建筑面积约46万平方米，最高建筑168米，是扬州的新地标。

环球金融城定位于城市最高端，内部设施规格超甲级标准，装修内饰豪华气派。10米挑高豪华大堂，4-4.2米标准层高，3490余个停车位。

地处扬州未来新中心、CBD，增值空间超乎想象。

潜力推荐三：希尔顿欢朋酒店公寓

邗江区的希尔顿欢朋是希尔顿酒店集团旗下最大的酒店品牌，具备国际一流的硬件设施与管理水平。希尔顿欢朋酒店的进驻，将给整个扬州北部区域的居住档次及商旅环境带来显著的提升和变化。

希尔顿欢朋酒店位于扬州市邗江区扬子江北路与荷叶东路交叉口（东北角）项目总占地面积1.2万方，总建面4.2万方是由一个3层的沿街商业裙楼和一幢20层的酒店式公寓组成（地下2层，地上20层）本项目作为扬州北区的政府重点形象工程，百米的层高再配以铝板立面，全景玻璃幕墙使得本项目在当地也是一座名副其实的地标性建筑。

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