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买房故事|告别佛系,拼搏吧!骄傲的青年们8月2日,以“地产归途 时间与未来”为主题的2018博鳌房地产论坛在海南正式开幕。此次大会上,新城控股高级副总裁欧阳捷分析称,房地产市场应该是三大格局,第一是都市圈核心城市,第二是非都市圈中小城市,第三是非都市圈的中小城镇。
在这“三分天下”组成房地产市场中,核心城市应该是什么样的格局呢?欧阳捷认为,一线城市的土地供应是趋势性下降,而国策也决定了大城市扩张性规划逐步专项限定城市边界逻辑,“政府稀土如金,所以土地供应也是大趋势下降的。”土地、人和钱之间的矛盾,造成了房价上涨压力。
企业在核心城市承受巨大业绩压力,因此更多企业选择走第二个逻辑,都市圈。但都市圈内部要实现源共享,互惠互利,合作共赢。这就要求打通轨道交通,公共服务的同城问题要解决,解决人地钱资源错配问题。欧阳捷以北三线纳入北京(楼盘)总体规划范围为例,印证了都市圈可以为北京人口疏解提供良好依据。
去年以来,三线城市出现了一轮上涨,其背后的主要原因在于去库存政策的实施。而去库存的逻辑在于,第一是减供应,第二是增需求,第三是涨房价。
助力三线城市房价上涨的另一个突出因素在于大概占比10%的回乡置业,10%的比例足以撬动了整个市场的杠杆。此外,棚改资金下放超进度也带动了三四线城市的火爆。
欧阳捷认为,当前中国房地产市场面临的最大风险来自于外部环境。欧阳捷进一步阐释到,“美国美元荒是大势所趋,将会带动全球流动性的紧张,未来钱少且贵是新常态。中央提出要在信贷、股市、债市要稳定,风险点最大的在于债市上,这时候如果再出现风险的话,会出现债务违约风险,那要怎么办?要想办法还钱,如果不还钱,金融机构都会挤兑房企。”
“房企如果抗不过压力,将带来全部紧缩,一个企业可能连累一个行业,带来债务危机。如果想还债怎么做,唯一的办法是变卖资产,资产大家抛售多了之后,就带来楼市的爆破。”欧阳捷分析称。
论坛上,欧阳捷特别提出,要为未来更多的释放流动性做一点思想准备或者认识上的统一准备,改革可能会放慢速度,而稳定市场预期可能重提高度。所以房地产不可能在定项放水的同时添乱。
未来市场走势如何?
欧阳捷认为,未来是大稳小乱的一年,未来五年楼市健康发展,不会有大乱的格局,但是小乱,因为调控分化,每个城市都不一样,所以是小乱,但是不会影响房地产大局。
当下,房企资金来源不充分,资金增速在逐渐下降,投资增速不降反升,但也是在调度向下,什么原因又增了?欧阳捷认为,一个是一二线城市的投资周期拉长,第二是三四线城市卖得好追加了投资,但这种情况是不持续的。
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责任编辑: tenglong005
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