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中国楼市即将进入冬眠期,较长时期购房需求都明显不足中小房企正在面临一场灾难,这些中的一部分陷入债务危机,为了解决融资难题,企图通过敲响港交所大门,对接资本市场,化解危机;还有另一部分已经走在安全红线外的房企,也因债务违约频现,导致项目股权转让激增。这些背后是房地产调控的深水区,作为房企命脉,房产市场的融资渠道和监管都陷入了掣襟肘见、举步维艰的境地。
颇受市场欢迎的资产证券化(即ABS)产品遭监管部门阻止,让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。
融资渠道受限,财务岌岌可危
作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式,近两年,在资产证券化风口之下,各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是,为了防范金融风险,监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,在底层资产这块,如果纯粹是为了企业融资,审核会比较严格,如果是长租公寓类的,还是比较支持的。
自2016年“9·30”新政以来,银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示,从各渠道融资申请难易程度上来看,目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已基本停滞。
同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,境外发债难,永续票据重启,监管趋严,融资情况不容乐观。各个融资渠道的窗口指导也趋严。此前公司债与票据之间可以互还,但为防止房企融资“浑水摸鱼”,交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务:公司债只能还公司债,票据只能还票据。且6月27日,国家发改委召开新闻发布会宣布,房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金,仅限于归还存量外债。
以上说明,今年房地产的金融政策主导思路仍是“去杠杆,减少债务违约,防范金融风险。”但事实上,违约现象早已上演。
债券违约频现,中小房企劣势尽显
根据大数据统计显示,2018年1-5月债券违约持续发酵,发生了多起债券违约兑付,涉及多家发行主体。
一位券商代表表示,中小房企基本融不到钱了,以往的银行贷款,是看房企前100的排名,现在是看前50甚至是前30的排名。相比于国企和央企,民企的资金压力更大,可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例,可不仅仅是小企业,还有大企业。”
对大房企来说,尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务,降低杠杆,但是对中小房企来说,资质趋严受限更多,劣势尽显,情况危急,需要警惕即将到来的兑付高峰。
数据显示,2018年开始,房地产企业将迎来信用债偿付高峰期,2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。
据方正证券分析,随着偿付高峰的临近,再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮,市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。
危机面前,自救之路难比登天
据了解,现阶段,银行开发贷对房企资质要求较高,银行内部有针对房企的“白名单”,即主要针对全国前30强房企,而中小房企自然不在“白名单”之列。
另一方面,在股权融资之外,房地产企业融资的非标渠道也越收越窄。从银监会的官方定义上来看,非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产,按渠道来划分,银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金子公司进行非标投资。
而目前,这四个非标融资的渠道也越收越窄,基金子公司和券商渠道已被叫停,而信托贷款和私募股权不仅限制众多,而且融资利率高达10%以上。
在非标渠道代价高昂的情况下,此前回落的公司债也出现回潮现象。但是,对中小房企而言,公司债的门槛也同样让人“望而却步”.
行业集中度越来越高的情况下,赴港上市成为中小房企化解危机、谋求规模化发展的最可行自救途径。
责任编辑: tenglong005
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