再度开炮！任志强两万字雄文，直击中国楼市！

进入下半年以来，楼市频频传来重磅消息。从不动产全国联网到限制企业买房，再到七部委联手打击炒房乱象，无不吸引了广泛的关注。

近日，任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时，忍无可忍而写出的一篇两万字雄文！本文，既可以看成是任志强在分析楼市，也可以看成他在给政府极为认真地提建议。由于原文篇幅太长，楼盘君读完之后，再保持大佬原意的前提下为大家整理除以下几点，别忘了分享给你的朋友们，因为这是真正的重磅好文！

一、“房价收入比”非常不靠谱

所谓“房价收入比”，这是衡量房价和国民收入之间的关系，平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。该数据不仅能反映出购房的难易程度，同时也能折射出房地产行业的发展情况。业内人士认为，中国的房价收入比保持在6.5~7.5属合理区间。然而，我国大部分城市的房价收入比早已严重偏离，楼市泡沫非常严重。国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。中位数坚持的是以社会中位水平的情况，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。对此，任志强指出，在统计房价数据时，中国往往只统计平均数，而欧美等发达国家则统计的是中位数，这两者的口径相差非常大。这样统计出来的数据，

不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。因此，用平均数来统计房价，非常不靠谱。实际上，在限价政策下，中国的房价数据已经失真，而管理层仍然坚持用错误的数据来管控房价，结果就是越“调控”反而越上涨。

二、中国住房私有化率与市场化程度无关

在国际上住房私有化率是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标，即反映了市场化程度，也反映了家庭私有财产的分类比重。

国际上的住房私有化率的拥有者，多为中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。之所以中国的住房私有化率高，和个人财产中住房比例高，并非市场化之后人民的自由选择，而是福利分房制度造成的必然结果，是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关，也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度，也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间，商品化程度和数量都极低，并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化，更不能证明市场中的泡沫！

三、“房屋总市值”经不起推敲

前不久，有媒体测算得出，中国房地产的总值约为430万亿元，几乎是美国与日本房产总值的总和，从而得出中国楼市泡沫过大的结论。任志强表示，这种说法完全是错误的。按照城市住宅总量230亿平米，全国均价8600元计算，楼市总值还不到200万亿，离400万亿还远着。更重要的是，中国商品房只占30%的存量，而拆迁房、自建房、原私有房等根本进不到市场销售，所以市值泡沫论是站不住脚的。他表示，随着独居户人口的不断增长，未来老百姓对于住房的需求会越来越大，而现在中国的房子不是过剩，而是远远不够住。

楼盘君表示，任志强曾长期呆在体制内，也当过地产商的董事长，对于楼市的政策和经济走势有着非常深刻的理解，而这也是他敢于长期看涨的底气所在。

四、实现小康和现代化目标城市化率应超70%

一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关，也与人民的生活水平和富裕程度相关。中国的户籍人口城镇化率仅为42%，低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到，远低于发达地区的水平。中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%，但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多，于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势，如子女入学、家庭成员的医保、退养等，都未能充分的实现城市化的条件。而非户籍人口的城市化，则是假城市化。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比，也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况，也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

五、住房面积不分青红皂白的说法很不可取

住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量，也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系，也反映住房水平和居住条件的改善。

中国的住房统计从居住面积变成了建筑面积，但在建设面积的房产证登记中（销售中）都包括了建筑配套面积，即公共分摊面积一栏。因此中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨，正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中，是指套内属于私人使用的面积，如德国是以建筑分户墙中心线计算的，美国是以户门内面积计算的等，而只有中国是含有公共分摊面积的，因此在与国际对比中会出现极大的差异。

数据来源：香港：香港明报报道；法国：CGEDD报告；德国：德国联邦统计局；加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/；美国：US.Census Bureau 2014；英国：BBC新闻；中国内地：《中国民生发展报告》、《房地产大周期的金融视角》、链家研究院

上表的国际比较中可以看出如扣除公共分摊的面积部分，中国城镇人均拥有的住房面积与国际水平相差极大。甚至不到发达国家的50%的水平。现有的人均住房面积的统计，并不能反映真实的市场情况和真实的住房现象，更不能反映人民生活的实际情况。

户均面积数：大部分城市并未公布这个户均面积数，尤其是中国城镇中外来人口的变化巨大。几年前公布的户均面积数为：

数据来源：法国：法国国家统计局；加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/；德国：德国经济周刊；日本：日本国土交通省；美国：US.Census Bureau 2014；香港：www.hongkongfp.com；英国：BBC新闻；澳大利亚：澳洲统计局；中国内地：中国国家统计局六普数据、链家研究院估算，不包括房改以前单位分配的公房和小产权房

从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观，但从户均面积看也许就没有那么乐观了，以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积，就可知这个差距更大了。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变，但实际随着中国老龄化的出现并越加严重，年轻人并非按户籍所在地居住，独居人口疯狂增长，这个情况也许会更加严重。

因此中国的套均面积被政策严格控制，全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右，150平方米以上的住房则低于15%，因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

香港人多地少，住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了，但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高，中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平，但与经济发达国家相比则差距巨大。

大佬直呼也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式：一是用同一定义和标准与国际统计接轨；二是能真实的反映市场的情况；三是不再以全国范围统计，而是以地方范围统计（城市统计）为主的加总方式，以更全面的反映地区和城市的情况；四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨！

理清各种指标的定义与内涵，结合中国特色找出问题的所在，才能有助于更好的认识市场，并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令，让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号，掌握市场中的供求关系，合理的调整土地供给的数量和节奏，让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展，并实现人民想要的中国梦！