如今扬州房价，出手怕跌还是不出手怕涨？助涨扬州房地产后的风险。

如何看待当下扬州市高房价的现象？购房者（无论是刚需购房者还是炒房投机者）如何决定自己是否该出手？这是一个许多购房者头疼的问题，大家都明白如今扬州的高房价是一种很不正常的现象，但与此同时不能指望着房价现在如何地暴跌也不能毫无底线的暴涨，暴跌和暴涨都有害于扬州经济平稳且健康地运行。

中国指数研究院撰写的《中国指数研究院分析师2018春节回乡见闻系列报告》中总结了目前三四线城市的房地产需求点，报告中指出三四线城市的内生机会关键词有两个：棚改和返乡置业。这两个词也曾在小编上次的文章中提到过，这次小编将单就这两点对扬州进行分析，分析扬州棚改规模及机会和分析扬州返乡置业群需求大小及扬州房地产风险。

长三角各城市棚改规模排行

扬州位处于长江三角洲经济辐射圈范围内，而长三角三四线城市在2018年棚改力度普遍大于2017年，可以说棚改正在进行时。长三角棚改机会的城市目前有扬州、徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、淮安、安庆，这些城市在未来两年内商品住宅需求将保持旺盛和增长。不难发现，棚改力度最大的城市是人口规模最大的城市，也就是徐州和温州。

数据来源：中国指数研究院搜集整理

从上图中，我们可以看出扬州棚改规模在长三角城市中位于第六位！长三角棚改最大的城市是徐州，2018年的棚改计划是2127万平方米，2017的棚改计划是19117户，269.4万平方米。徐州2017年商品住宅销售了1077.78万平方米，同比增长17.4％，商品住宅销售额646.39亿元，增长了38.4％。扬州2018年棚改计划是1.48万套，2017年棚改计划是1.66万套。扬州2017年商品住宅销售了3452894平方米，同比上涨15.81%。扬州近两年来楼市较热，国内大型品牌（碧桂园、万科等）房企纷纷进入，而2018年其棚改要达到1.48万套，是2017年商品住宅总数的1.65倍，因此扬州未来2年内的商品住宅需求受棚改支撑仍然会很旺盛。数据表明，棚改力度大的城市2017年的商品房销售面积不仅规模大，而且同比增长显著。因此说明了棚改是扬州这两年去库存的最大功臣。值得一说的是，棚改也就是未来两三年的机会，到2020年以后棚改基本完成，所以未来2年内扬州房价仍旧会涨。

采用城市人口净流出这个指标来反映城市返乡置业的潜在需求量，返乡置业需求最大的城市主要是有徐州、盐城、宿迁、连云港、淮安、丽水、泰州，衢州，南通。返乡置业需求较大的城市主要是苏北的城市。房地产市场在过去一年里去化速度的加快均离不开返乡置业需求的增长。

长三角人口净流出城市  数据来源：各城市统计局

扬州人口净流出人数排名在第11位，我们视为这些城市的返乡置业潜在需求较大。可以看出，返乡置业需求较大的城市主要还是苏北的城市。农民工作为外出务工人员的主体，未来的收入将持续增长、新生代将渐成主体、回流将日益明显，这三大股主流若能够保持这种趋势，那么返乡置业需求也将持续、稳定地推动扬州房地产的发展。

家庭储蓄额与家庭总财富的比值，以及该城市的城镇人均住宅面积做策略矩阵进行判断，得出目前扬州、衢州、宿迁，连云港，台州这5个城市的城镇人均住宅建筑面积超过45平方米，且家庭储蓄额占家庭总财富比重在0.11以下，即这些城市的人均住宅建筑面积已经很高，改善性需求空间较小，而且改善的购买力乏力，高价地的去化风险较大。其中扬州近2年的土地市场较热，高价地风险十分值得警惕。

参考欧美日等发达国家在城市化发展过程中，都经历过住宅市场快速发展阶段，在此期间住宅存量持续增加，土地和住宅价格不断上涨，住宅存量价值与GDP比值持续上升。用城市住宅存量价值与GDP的比值来衡量一个城市楼市的风险是一个很好的参考指标。次贷危机期间，意大利高达386%，英国达到327%，美国和法国在次贷危机前的2006年，该比值均在170%左右，而德国在该比值最高的2009年仅为147%。

长三角各城市的房地产楼市风险较大城市

长三角各城市的房地产楼市风险较小城市

江苏城市中楼市存在风险的城市是：连云港、南通和扬州，这三个城市的城镇住宅存量价值和GDP 的比值超过300%！特别是扬州，比值超过了无锡，而无锡是房地产楼市风险较小城市之一，且无锡的GDP是扬州的2倍左右。

不知道大家知不道同为亚洲国家的日本，在1990年房地产泡沫破灭，日本经历“失去的三十年”。日本房地产泡沫破灭的1990年，其住宅存量价值与GDP的比值高达370%。我们当下的房地产状况和当年日本房价泡沫破灭前的市场表象十分相似。历史不能够重新上演，房价理应回归理性！