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众筹自建的方式真的能拉低房价吗?

发布时间: 2018-06-17 14:23:32

来源: 扬州楼盘网

分类: 国内动态

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房价现在基本上可以用高的离谱来形容了,前几天一个深圳的项目拿到一个摇号的资格就需要缴纳500万的诚意金,而小区的房价基本在1700万到6000万之间,不知道什么样的人才可以住在这样的小区里,可是卖的照样疯狂,连500万抢一个资格都抢不到,甚至有的项目为了抢到这种资格居然还要缴纳什么“喝茶费”,我不知道这些动辄几千万买房的人究竟需不需要住房,但是我知道有太多人只是希望能有个居住的地方而已,仅此而已!

有人建议,能否以众筹自建的方式来拉低房价。如有100户人家需要房,通过众筹平台每户先出资30万共计3000万,然后包给建筑公司买地建好楼,期间资金不够可以集资再补,建好后再每户分房这样应该比开发商买房便宜很多吧!

看到这样的建议,就让人想起三、四十年前的农村,多数家庭都是兄弟姐妹合伙建房,然后按照哥东弟西的方式分房。房子一样大、一样多,只是在位置上,哥哥姐姐在东、弟弟妹妹在西,其他没有任何区别。

没有想到,在今天的城市,竟然也会有人提出要众筹建房的建议。显然,都是被房价闹的。如果不是房价失去理性地上涨,也不需要提出众筹建房这样的建议。可见,房价把百姓弄成什么样了。

不过,众筹建房,主意虽好,要想真正做起来,并不是一件容易的事。

小编就整理一些关于众筹建房的可行性的观点:

1、众筹建房动了某些人的蛋糕,所以搞不起来。

2、众筹建房的费用不会比买房便宜。

3、理想很丰满,现实很骨感。

首先除了土地指标等手续比较复杂,需要层层审批,且未必能够审批得到之外。就算为了百姓住房需要,在土地指标和审批方面没有任何障碍。真正到了实施阶段,估计绝大多数都实施不下去,都会不了了之。为什么这么说,因为,中国的居民又叫老百姓。所谓老百姓,很大程度上就是想法很多、难以统一的意思。

既然准备出发,首先看下我们的初心是什么?

为什么想众筹建房,主要原因是因为现在的房价太高了,普通人根本负担不起,所以才会想到寻找一种可以降低购房成本的办法,这就是我们的初心,用相对较低的付出得到想要的房子——低价房。

如果低价实现不了,那么就违背了众筹建房的初衷,所以之前很多众筹项目会失败,例如文章开头举得温州众筹自建房例子,就是因为最终算下来房价已无优势了。

为什么会导致这种现象的发生:

1、目前房产的利润率基本在8~10%之间,举例,售价在20000元/㎡的房子可能成本就要达到18000元/㎡,而一个相对中型的小区从拿地到建设完成入住可能需要2~3年的时间,这样算下来年化收益差不多3%,低于很多理财的收益,那么为什么开发商还要去开发房产呢?不如把钱拿去理财不是又安心又回报高吗?(而且这么大资金量绝对是豪华VIP客户吧),这是因为大家没有计算杠杆率,比如一个项目总投资20亿,三年完成,利润率10%,就是2亿,但是实际开发商第一期的投资可能只有2亿,后续是依靠贷款、房款等资金滚动完成的,这时候我们再算一下是不是利润就变成100%啦,年回报就变成30~50%啦,这种投资收益率会有人愿意做了吧。而我们之前的众筹建房基本上全部是靠自有资金撬动,这样的话房屋的所有成本加起来是18000元/㎡,我们就自筹18000元/㎡,结果建成了之后周边的房价也就在20000元/㎡,这样看下来似乎已经毫无优势了,还会有人想众筹建房吗?

2、房屋按揭贷款,由于之前的众筹建房大部分的房款都已经在房屋建成前支付了,所以基本上属于全款购房,这又是一笔很大的开支,算起来比那些正常买房支付30%首付款的人总支出要多得多。

3、无专业团队导致的成本压力,由于很多时候个人组织发起的众筹建房并无专业团队来运作,而是将各个组成部分包给不同的合作企业运作,所以在管理协调及资金运作方面都存在很多的短板和不足,以至于虽然比专业的开发商少了营销推广、广告支出等费用,但是整体的费用可能比他们还要高,以至于原本就无优势的价格更加无优势,甚至有可能最终的价格并不低于专业的开发商售卖的房产。

这些问题是导致众筹建房者付出了不少资金和精力后却得不到理想结果的重要原因,还有其他的原因会在后续的节目中不断的解密。

那么,这些问题能不能解决呢?答案当然是肯定的,找到问题就解决问题,最终就可以产生想要的结果,这是基本逻辑。

我国大多数开发商能够成功必然是有道理的,他们的运作方式和方法一定是可取的,不然不可能一直存在这么久还能够盈利,所以众筹建房这条路并不一定要排斥传统开发商的一贯做法,为什么一定要走一条截然不同的道路呢?为什么不吸纳现有的开发经验呢?

我相信如果众筹建房结合现有的开发经验操作,一定能够走出一条康庄大道,至于具体如何结合和操作,我会在后续的节目中不断的阐述,希望通过你我的共同努力,最终能够实现“众筹自建、居者有其屋”的理想。

责任编辑: tenglong008

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