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活动预告 | 恒大悦龙台电竞大赛强势来袭!大多数的购房者买房时都会选择贷款买房,但是贷款买房后又会面临一个选择,那就是还贷方式上的选择。
现在购房者的还贷方式主要分两种,一是等额本息还款方式,二是等额本金还款方式。
等额本息和等额本金,两种还款方式一字之差,但是却有着很大不同。
等额本息:每月还款数额一样,一部分拿去还利息,一部分拿去还本金。
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
其计算公式为:
每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】
注意:在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。
等额本金:每月需要还的本金的一样,由于本金逐渐减少,利息也会逐渐减少。
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多 ,然后逐月减少,越还越少,
计算公式为:
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
注意:在等额本金法中,人们每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少,因而其每月还款额逐渐减少。
那么问题来了,选择哪种还款方式才最实惠呢?
对于购房者来说,两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款,可以迅速降低还款压力,减少购房者花在利息上的钱,但是前期的还款非常痛苦,而更多人选择等额本息。
而两种还款方式上有什么区别呢?下面先来看一张图:
上图途中红色区域代表还款利息,蓝色部分单标还款本金。在等额本息还款的方式下,随着贷款剩余的本金的逐渐减少,利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面,每月还款的本金数目一直不变,但是利息逐渐变少,每月还款的数额就越来越少。
在前面8年时间里,等额本金的还款数额都更多一些。所以,虽然等额本金的利息会少一些,但是在前面8年里,等额本金的还款压力更大,完全感受不到利息少的好处。从这个角度来看,等额本息还款,其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者,等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
那等额本金应该用在什么地方呢?对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款,避免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下,迅速还完贷款,选择等额本金就更好一些。一方面可以节省一部分利息,一方面可以迅速减少剩余的本金,在有需要的时候将剩余贷款迅速还完,然后利用房子进行再融资。
那么这两种还款方式有分别适合那些人群呢?
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是刚需客和年轻人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。
当然,等额本息和等额本金这两种还款方式并没有太大的优劣势,大部分购房者都是根据自身的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”,因为这种方式月还款额固定还款压力均衡,与等额本金法差别也不是非常的大,况且随着时间的增长,会使资金的使用价值产生了不同。当然,也有许多人经济相对宽裕,想使自己以后的生活更加轻松及节约成本,会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式,需根据每个人的现状和对未来的规划而定,不要一味的相信别人的话。
责任编辑: tenglong007
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