2017一线楼市降温，2018楼市能否反弹？

       一线城市的房子一直以来都被视为最具价值，房价也最为坚挺。就在房地产市场迎来又一个“大年”时，处于调控中心的一线城市，2017年的成交量却大幅下滑。

  一线楼市成交惨淡

  据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套，相比2016年全年的324549套，下调了41%，创下历史最低点。此外，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅成交金额为7829亿元，同比下滑38%

  对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2017年是史上最严厉的调控年，导致一线城市新建住宅成交量明显大幅度下调。

  以北京和上海为例，2017年全年，北京纯商品住宅成交金额为1777亿元，成交量为2.6万套，相比2016年的4.7万套，下跌45%;上海纯商品住宅成交金额为3030.7亿元，签约5万套，相比2016年的10.8万套，下调53%。“整体看，全国房地产市场分化明显，15个一线城市和热点二线城市调控力度大，其中有些城市成交量几近腰斩。”张大伟如是表示。

  考虑到全国楼市2017年“丰收”，这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据，2017年前11月，全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温，但全年超过2016年的水平并创历史新高，已是大概率事件。

  这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同，2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。

  调控力度“全国之最”

  从某种意义上说，这种变化源自调控政策出台的时序和力度。从2015年末开始，一线城市就率先出台调控政策。在2016年和2017年的数次加码中，一线城市均“身先士卒”。数次政策累加之后，一线城市的调控力度已是全国之最。

  在业内看来，一线城市通过对预售证的管控、限购、提高首付、上调房贷利率等政策，在供需两端全面压制了成交，限制了市场的购买力。此外，土地交易中的限价、鼓励租赁、类住宅整顿以及开盘摇号等措施均来自一线城市，然后得到全国效仿。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，一线城市楼市交易规模不大，在于两点：第一是供应规模不大，去年包括预售证等管控是比较严厉的，导致交易难以上升;第二是楼市管控的压力，尤其是类似限购等政策包括首付比例提高，都带来购房需求下滑。

  张大伟表示，2017年一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策，这对2018年楼市将继续释放影响，房价下调的城市数量将明显增加。

  成交或在“小年”中反弹

  大部分分析人士认为，这种情况并不会持续太久。虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”，但市场容量大、需求有待释放的一线城市，可能在今年的“小年”中有所反弹。

  大多数券商认为，一线城市的市场规模庞大，此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后，成交量继续下滑的空间不大，甚至有可能提升。

  据中信建投预测，2018年一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下，预计销售面积同比增长5%，销售均价同比增长0.5%。相比之下，该机构认为，今年二线城市的销售面积同比下降3%，三四线城市销售面积同比下降10%。

  在链家研究院院长杨现领看来，2018年，一线城市成交量可能有所上升，预期随着调控效果的消化和前期积累需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018年月均成交量水平将高于现有水平，但房价总体将保持平稳。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法，他认为，今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。

  亚豪机构市场总监郭毅认为，当下呈现“冰锁楼市”的市场状况，交易惨淡的行情并不意外。进入2018年后，在常规销售淡季的1月份和2月份，计划开盘入市的项目量仍会保持低位。但自3月份开始，北京新房市场的供应局面将打开突破口。

  麦田房产首席分析师张叶松则表示，整体来看，目前市场已经进入平稳发展期。成交量受“3·17政策”影响在2017年跌入低谷之后，预计2018年楼市将逐步复苏，尤其二手住宅市场成交量会好于2017年。上半年价格走势上会比较平稳，个别区域还有补降的可能性，但价格降幅是收窄的。