抢饮“头啖汤” 保利发行首单央企租赁住房REITs与资产变现计划

继10月13日国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰后，市场就对房地产企业首单自持租赁住房REITs的到来翘首以盼。最终，保利显然是被选定的“幸运儿”。

10月23日晚间，保利地产发布公告称，其联合中联基金共同实施的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，获得上海证券交易所审议通过。首期发行将在《无异议函》出具之日起6个月内完成，剩下的各期将在24个月内完成。

观点地产新媒体从公告获悉，该产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。这也是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs。

租赁市场房企圈地

在国家层面提出“实行购租并举、发展住房租赁市场”后，租赁就无可避免地成为资本市场追捧的题材。资料显示，2016年11月北京成为首个自持地块成交的城市，随后天津、杭州、广州等城市相继跟进，先后推出企业自持地块，一时间拉开我国房屋租赁未来超万亿市场的序幕。

观点地产新媒体观察自持地块获取情况获悉，目前麾下有自持地块入袋的企业大约有40多家，其中万科获得的地块最多，达到9宗。保利、龙湖、碧桂园、融信、世茂等企业则紧随其后。这些“粮草收割者”的特点也比较明显，一般是已经有长租产品在手的企业，比如万科泊寓、龙湖冠寓;另一类则是初探长租领域的企业，比如首创和金科。

保利显然是前者。从官网披露的资料显示，目前在租赁住房领域，保利已经成功布局十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线。这些项目目前分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

以瑜璟阁商务公寓为例，在北京成交首个自持地块的同时，保利也开始试水长租公寓，而目标客户群就定位在商务精英人士上。2016年11月，保利位于长沙保利国际广场的酒店式服务公寓瑜璟阁国际公寓正式开业。开门迎客的3个月内，瑜璟阁的入住率就达到了90%并实现盈利。

如此殷实的战果也让保利看到了长租公寓的“有利可图”。2017年以来，除了在广州继续增开瑜璟阁国际公寓外，保利还针对青年群体，推出了长租公寓品牌“N+公寓”。目前已经在重庆、西安、大连、长沙等多个城市开业运营。

保利试水REITs解决资金难题

虽然保利在租赁住房方面投资愈趋见长，但是目前看来，不管是长租公寓运营商、互联网创业公司，或者是像保利地产一样的大型房地产商，均或多或少面临融资规模小、融资成本高等难题，而保利是次获批的租赁住房REITs，可以说是开辟了一条以“融资”为命题的康庄大道。

业内人士在接受观点采访时表示，住房租赁一类的持有型物业占用资金量大、投资回收周期过长，这对市场参与者来说是是巨大的资金考验，亦是“甜蜜”的烦恼。具体来看，银行贷款或表外融资、互联网金融品台发行的理财产品、私募融资等住房租赁运营商主要的融资渠道，而这些普遍的弊病是规模有限而且成本比较高。

对于保利的租赁业务来说，虽然能够依托母公司的资信获得成本较低的资金，但是毕竟处于跑马圈地的初创期，若仅仅是依靠主体信用进行融资，未来肯定不可持续。这次获批的租赁住房REITs，可以说解决了保利的“后顾之忧”。

REITs本质上是将收取租金或者利息的地产打包证券化，并在市场上融资的手段。这也意味着将租金按一定期限向投资人进行分配，并按期分红、上市流通等投资程序都可以实现。从保利的角度来说，也可以让其在享受租赁住房政策红利的同时，通过转让有价证券，增强资金的流动性。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

观点地产新媒体查询资料获悉，保利目前已经搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰(横琴)资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人。该公司于2016年9月30日成立，注册资本为1000万元，主要经营范围为资产管理、项目投资、股权收购、酒店管理、工程项目管理等。