快速扩容房企“增收不增利” 千亿军团危机隐现

2017年上半年已经结束，大型房企销售业绩良好，7家房企销售额已经突破千亿元，碧桂园和万科销售额更是超过2500亿元。预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右。分析人士表示：市场进一步向大房企集中，大房企与中小房企分化发展格局愈加明显。销售规模，是房企争相追逐的目标。但行业深度调控背景之下，若只看重规模化扩张，高杠杆运营会挤压开发商的盈利链条，危机隐现。

“千亿军团”上半年增两家

虽然楼市进入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。

因此，2017年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，碧桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿元，其中，3家房企销售规模突破2000亿元。同时，500亿元以上销售规模的房企达15家，100亿元以上销售规模的房企达75家。

据统计，碧桂园、万科半年的销售金额突破2500亿元。从千亿房企数量来看，2017年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破，增加了2家。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，碧桂园和万科全年销售金额均有望突破6000亿元。而从全年销售规模来看，今年预计将有20家房企晋升至“千亿军团”。

从今年上半年销售金额TOP10房企尤其是已经达到2000亿元规模以上的房企来看，在核心一二线城市楼市调控从严的市场背景下，三四线城市迎来了放量的窗口期，今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高，这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要原因。

规模化扩张冲动暗藏危机

张宏伟表示，销售规模扩张，已经成为房企习惯性追逐的业绩指标。简而言之，部分销售额达3000亿元以上的房企规划万亿元目标，1000亿元以上的企业规划2000亿元-3000亿元的目标，500亿元企业规划1000亿元指标，刚刚百亿元企业甚至就规划几百亿元或1000亿元的销售额。

但在张宏伟看来，规模化虽然仍是房企未来追逐的目标之一，但若一味只看重销售规模，利润危机将对企业造成重大打击。

一位不愿具名的分析人士表示：企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续盲动扩张。区域化的房企急于全国化的市场布局，全国化的房企急于布局全球核心城市的战略扩张。一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，另外一方面，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

对此，张宏伟认为，房地产行业的市场容量一年约10万亿元(2016年高峰值11.7万亿元)，如果未来3年-5年出现2家-3家销售额达万亿元的房企，再有30家左右的千亿元房企，那么，这意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，要么被挤出市场，要么转型做“小而美”的企业。

分析认为，2017年房企分化进一步明显，大房企以资金成本等优势，布局合理，上涨速度更加迅速，增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。整体来看，利润率依然处于下调中，企业土地成本明显上升，企业压力越来越大，未来上升房企扩大规模的主要方向将是兼并重组。

“增收不增利”的现实

据同策咨询研究部数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但是，净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。销售额巨量增长的背后，是房企“增收不增利”的现实。

“对于未来的地产行业来讲，销售规模再大貌似没有太多意义，因为利润率在降低，今年的上市房企年报出来估计平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模千亿元净利润也就几十亿元，并且还背负80%左右的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。”张宏伟分析。他认为：在去库存压力与企业资金面较为紧张的市场背景下，降价等促销措施也会不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。

“即使未来2-3年甚至更长时间在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下，由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高，再加上自持要求、现房销售、限售等政策面的特定要求，房企的未来运营风险在增加，过去两年市场上行期销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。”张宏伟如是说。

生机还是“生死劫”

专家表示，2017年的调控风险越来越大，楼市整体降温是主要趋势。因为供需结构难以全面改变，信贷虽然收紧但幅度有限，所以整体市场趋势还是量跌价微跌为主。

此外，国际评级机构穆迪预测，在政府加强调控抑制房价上涨的情况下，2017年房地产销售增速将会有所放缓。

张宏伟称，过分依赖住宅销售的房企，其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，这意味着房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱，也在不断侵蚀房企的利润。

以恒大集团为例，2016年9月，恒大发布公告出售“粮油、乳制品及矿泉水非主营业务”，总代价约为27亿元，预期除税前未经审核收益约人民币57亿元。恒大称，此次出售是为了更加专注于房地产及其他相关业务。分析人士表示，恒大多元化并不成功，巨额亏损或是恒大集团许家印急踩刹车的主因。据公开数据显示，截至2014年年底，恒大在恒大矿泉水、乳业、粮油、健康四大产业累计投入64亿元，至2016年9月总投入或已上百亿元，而最后27亿元脱手，恒大止损成本不小。

据同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅为1%-3%，很少企业超过5%;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，万达约为30%、宝龙地产为10%左右，最多也没有超过30%。房企转型之路仍然“路漫漫其修远兮,房企将继续上下而求索”。

因此，另有业内人士认为，未来谁当龙头老大其实不重要，市场更应该关注企业利润率，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，部分房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。同时，房企在住宅以外领域发展潜力如何，这是企业当前规模化背后每一个房企亟待解决的困局，也是规模化的房企化解当前运营风险的必然要考虑的问题。